승소사례

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[지식산업센터 승소사례] 관리단집회 이후 관리업체가 관리단을 무시하고 인수인계를 거부할 때, 업무방해금지가처분 신청 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조 변호사입니다. 오늘 포스팅에서는 저희 팀이 실제로 집합건물분쟁에서 승소한 사례를 소개하면서 집합건물분쟁에 관한 법적 쟁점들을 설명해드리도록 하겠습니다. 오늘 소개해 드리는 사례는 경기도 의정부 소재 지식산업센터에서 발생한 관리단과 관리업체 사이의 분쟁입니다. 저희 팀은 관리단과 구분소유자들을 대리하였는데요. 본 사례에서 구분소유자분들은 저희 팀의 자문을 받아 관리단집회를 진행하고 관리단을 구성하였습니다. 그러나 시행사가 선정한 관리업체는 관리단을 무시하고 인수인계를 거부하고 있는 상황이었습니다. 심지어 관리업체는 관리단집회가 무효라고 주장하면서 먼저 업무방해금지가처분을 제기하였습니다. 이에 관리단과 저희는 관리업체를 상대로 관리단의 업무를 방해하지 말고 인수인계를 하라는 취지의 업무방해금지가처분을 제기하였습니다. 집합건물분쟁 - 관리업체가 관리단을 상대로 업무방해금지가처분을 제기한 결과 먼저 관리업체가 관리단을 상대로 제기한 업무방해금지가처분 결정입니다. 집합건물분쟁 - 관리업체를 상대로 업무방해금지가처분을 제기한 결과 별지 1을 보시면, 별지 2를 보시면, 집합건물분쟁 중 이번 사건의 쟁점 이 사건에서 관리업체는 구분소유자들이 개최하는 관리단집회를 무산 시키기 위해서 외부 용역업체를 동원하여 소유자 및 점유자들로부터 철회서를 받았고, 이를 집회에서 제출하기도 했습니다. 그리고 관리업체는 소송에서 ① 관리단집회 소집통지기간과 그 절차 및 방법, 소집청구요건을 준수하지 못해 중대한 절차상 하자가 있고, ② 관리단집회 결의에 구분소유자가 아닌 점유자들이 포함되어 있고 공유지분 등이 제대로 계산되지 않아 의결정족수를 충족하지 못한 하자가 있다고 주장하였습니다. ​ 그러나 구분소유자들이 저희의 자문을 받아 진행한 관리단집회에는 관리업체가 주장하는 그런 하자들은 당연히 없었습니다. 그리고 구분소유자들은 관리업체가 제출한 철회서를 반영하더라도 과반수를 충분히 넘는 유효표를 모아주셨습니다. 저희 팀은 이러한 사정들을 구체적인 증거들과 함께 충실히 입증했습니다. 그 결과 재판부는 이렇게 판단을 해주었습니다. 관리업체(채권자)가 제기한 업무방해금지가처분 결정 채권자는 이 사건 관리단집회가 소집통지기간, 절차 및 방법, 소집청구요건 등에 관하여 집합건물법의 규정을 준수하지 못하여 부적법하고 채무자가 이 사건 건물의 구분소유자나 임차인이 아니어서 채권자에게 이 사건 건물에 대한 관리권한이 있으므로 채무자를 상대로 업무방해금지를 구할 피보전권리가 존재한다는 취지로 주장한다. ​ 그러나 앞서 본 소명사실에 의하면 이 사건 관리단집회 소집통지는 집회일로부터 10일 이전에 집회목적사항을 구체적으로 특정하여 이루어진 것으로 집합건물법 제34조 제2항이 정한 요건을 준수하였다고 보이고, 이 사건 관리단집회의 2023. 10. 10. 자 소집통지서의 소집청구명단에는 이 사건 건물의 구분소유자 총 210명 중 114명의 구분소유자들의 명단이 기재된 사실이 소명되므로, 채권자의 주장과 같이 소집청구를 철회하였다고 주장하는 구분소유자 54명을 제외하더라도 집합건물법 제33조 제4항 본문이 정한 소집청구요건(관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상). 즉, 이 사건 건물 구분소유자 총수의 5분의 1인 42명(=210명*1/5)을 초과하는 인원이 이 사건 관리단 집회를 소집청구하였던 것으로 보인다. 또한 채무자가 이 사건 건물의 구분 소유자 또는 임차인에 해당하지는 않으나 집합건물법 제24조 제2항은 관리인이 반드시 구분소유자일 필요가 없음을 명시하고 있는바, 이 사건 관리단집회에서 구분소유자나 임차인이 아닌 자를 관리인으로 선임하였다고 하여 그와 같은 사유만으로 위 결의의 효력을 부정할 사유가 될 수 없다. 결국 채권자가 지금까지 제출한 자료들이나 주장하는 사정들만으로는 채무자를 관리인으로 선임한 이 사건 관리단집회가 효력이 없다고 보기 어렵고, 이 사건 신청의 피보전권리가 충분히 소명되었다고 보기 어렵다. ​ 관리단(채권자)이 제기한 업무방해금지가처분 결정 다음으로 관리단쪽이 제기한 업무방해금지가처분 결정문 내용을 보면, ​ 위 법원은 2024. 1. 17. 이를 기각하는 결정을 한 점, ③ 채무자는 여전히 2023. 10. 20. 자 관리단 집회 결의에 구분 소유자가 아닌 점유자들이 포함되어 있고, 공유지분 등이 제대로 계산되지 않았다는 취지로 주장하나, 채권자들이 제출한 자료를 검토해보더라도 채무자 주장과 같은 하자가 발견되지 않고, 달리 채무자가 구체적으로 결의의 효력을 부정할만한 하자에 관하여 소명하고 있는 것도 아닌 점 등을 종합하여 보면, 채권자들에게 채무자에 대해서 그 업무방해금지를 구할 피보전권리와 보전의 필요성이 있음이 충분히 소명되고, 나아가 사실상 관리인의 지위와 역할을 하고 있었던 채무자를 상대로 이 사건 건물 관리업무와 관련된 서류들의 인도를 구할 피 보전 권리와 보전의 필요성도 인정된다. ​ 관리단집회 이후 관리업체가 제기한 업무방해금지가처분에서 승소하고 인수인계를 위한 업무방해금지가처분 신청을 제기하여 승소한 사례 이렇게 판단한 재판부는 기존 관리업체가 자신의 계좌로 관리비를 징수하는 행위, 관리인이 관리비 부과, 징수권한이 없다는 메시지를 발송하는 행위, 관리인의 공용부분 출입을 방해하는 행위를 금지하였고, 또 관리인에게 입주자현황, 건물도면, 회계관련서류를 인수인계하라고 결정하였습니다. ​ 본 사례에서 구분소유자분들은 저희 팀의 자문을 받아 무사히 관리단집회를 성공적으로 개최하고 가처분사건에서도 승소하여 정상적인 건물관리의 첫걸음을 무사히 내딛을 수 있었습니다. ​ 이처럼 관리단집회를 준비하는 과정이나 집회 이후 관리업체와의 갈등 등과 같은 집합건물분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들이 계시다면, 본 사례가 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 2024.12.16
[승소사례] 관리인을 무시하고 관리단집회를 개최하려는 관리업체, 개최금지가처분 사건 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조변호사입니다. 이번 영상에서는 저희 팀이 실제로 승소한 사례를 소개하면서 관리단 분쟁에 관한 법적 쟁점들을 설명해드리도록 하겠습니다. 이번에 소개해드리는 사례는 관리인을 무시하고 관리단집회를 개최하려고 했던 비대위를 상대로 개최금지가처분을 제기하여 승소한 사례입니다. 개최금지가처분 사건에 대한 사실관계 본 사안의 건물은 정말 규모가 큰 지식산업센터입니다. 그만큼 건물관리에 관한 이권의 규모 자체가 크고 이해관계자들도 많아 분쟁의 양상이 매우 격화되어 있었습니다. 이번 사건의 핵심 쟁점은 구분소유자A가 관리인의 지위에 있는지였습니다. 관리인의 지위가 인정된다면, 관리인만이 관리단집회를 소집할 수 있으므로 관리인에게 소집요구조차 하지 않고 독단적으로 관리단집회를 개최하는 것은 법에 위반됩니다. 이 경우 개최금지사유가 존재하게 되는 것이죠. 반대로 구분소유자A를 선임한 관리단집회 결의가 무효라면 관리인지 부존재한 것이 되므로, 1/5 이상의 구분소유자들은 별도로 소집요구나 법원에 소집허가를 받지 않고 관리단집회를 개최할 수 있습니다. 이 경우라면 개최금지사유가 존재하지 않아 기각이 될 겁니다. ​ 개최금지가처분 사건에서 법원이 개최금지가처분을 인용하는 것은 매우 이례적인 일입니다. 기본적으로 관리단집회를 개최하는 것은 개인들의 자유이고, 관리단집회를 개최할지 말지는 단체 내부의 분쟁에 연관되어 있습니다. 또 문제가 있는 관리단집회라도 사후에 그 관리단집회의 효력을 다툴 수 있기 때문에 관리단집회를 사전에 개최를 금지하도록 명하는 것에 법원은 매우 신중할 수밖에 없는 것입니다. 관리단집회를 사전에 금지하는 개최금지가처분사건 먼저 일반적으로 법원이 개최금지가처분 사건에서 피보전권리와 보전의 필요성을 판단하는 기준에 관한 법리를 먼저 살펴보도록 하겠습니다. 즉, 법원이 개최금지가처분을 인용하기 위해서는, 첫 번째 집회 개최에 대해 사후적인 권리구제방법으로는 권리구제가 어려울 정도로 집회 자체가 명백히 위법해야 합니다. 두 번째, 또 다른 법률적 분쟁이 초래될 염려가 있어야 합니다. 개최금지가처분 신청에 대한 법원의 결정 ​ 저희 팀은 이 사안에서 구분소유자A를 대리하였습니다. 구분소유자A가 관리인이기 때문에 소집요구나 법원의 소집허가 없이 구분소유자들이 관리단집회를 개최하는 것은 명백히 위법하다, 그리고 이런 관리단집회가 진행되면 계속하여 다른 법률적 분쟁이 초래될 개연성이 매우 높다는 점을 적극적으로 소명하였습니다. 결국 법원이 저희의 주장을 인용하여 시행사와 관리업체 측이 주도하는 관리단집회 개최를 금지하는 결정을 내려주었습니다. ​ 본 사안에서 보신 것처럼, 관리단이 구성된 후 관리업체측과 분쟁이 발생하게 되면 선출절차가 적법하였음에도 불구하고 관리인의 지위를 무시하고 관리업체측은 관리단집회를 독단적으로 추진하는 경우가 종종 있습니다. 소집권한이 없는 자가 소집한 것이어서 그 절차적 하자는 명백합니다. 그렇지만 관리단집회에서 과반수 이상의 표를 모으기만 한다면 직무집행정지가처분에 영향을 줄 수도 있고, 이후 관리인에 대한 해임을 추진할 수도 있기 때문에 무리를 해서라도 이런 관리단집회를 추진하는 것이 아닌가 싶습니다. 그러나 다행히 본 사례에서 관리인은 저희와 함께 개최금지가처분을 성공시켜서 관리업체측의 관리단집회를 막을 수 있었고, 이것이 계기가 되어 이후 관리단이 정상적으로 건물 관리를 해나가는데 있어 큰 도움이 될 것으로 예상됩니다. 본 사례와 유사한 분쟁 상황을 겪고 계시다면 개최금지가처분을 제기하는 것을 고려해보시면 좋겠습니다. ​ 이번 포스팅에서는 저희 팀이 직접 승소 판결을 받은 사례를 소개해드렸습니다. 비슷한 문제를 겪고 계신 분들에게 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다. 2024.12.16
[승소사례] 관리인이 정당한 관리인집회 소집요구를 거절한 경우, 관리단집회 소집허가 신청 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조 변호사입니다. 오늘 포스팅에서는 저희 팀이 실제로 승소한 사례를 소개해드리고 관리단분쟁에 관한 법적 쟁점들을 설명해드리도록 하겠습니다. ​ 집합건물법 제32조에 따르면 관리인은 적어도 매년 1회 관리단집회를 소집해야할 의무가 있습니다. 그리고 공용부분의 보존행위를 넘어 관리행위나 변경행위를 하기 위해서는 관리인은 반드시 관리단집회를 거쳐야 합니다. 공용부분 관리 및 변경해 관해서 관리인은 관리단집회 결의를 집행할 수 있을 뿐이고, 독단적으로 결정할 수 없기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 현실에서는 이런 법적 의무를 정상적으로 이행하지 않는 관리인들이 많습니다. 관리인에 대한 여론이 좋지 않을 때 이런 경향은 더욱 두드러집니다. 이번에 소개해드리는 사례에서도 관리인은 정기관리단집회를 개최하지 않으면서, 관리단집회 결의 없이 관리업체를 독단적으로 선정하는 등 많은 문제를 일으키고 있었습니다. 그래서 저희 팀은 이 사례의 의뢰인과 함께 구분소유자들의 소집동의를 받아 관리단집회 소집을 추진하기로 했습니다. 관련된 집합건물법 규정부터 검토해보겠습니다. 본 사례에서 구분소유자분들께서는 저희 팀의 협조를 받으면서 일단 위 규정에 따라 전체 구분소유자 5분의 1 이상의 동의를 얻어 관리인에게 관리단집회 소집을 요구하였습니다. 당시 이 건물에서 관리인이 법정된 의무를 다하지 않고 있었고, 관리인이 관리비를 과도하게 비싸게 받는 관리업체와 결탁하여 관리비 문제를 해결할 의지도 없었기 때문에, 관리단집회 목적사항으로 관리인 해임 및 신규 관리인 선임 안건과 관리업체 변경 안건을 포함시켰습니다. 관리인은 당연히 자신의 해임을 구하는 관리단집회 소집을 거부하였습니다. ​ 관리인이 일주일이 지나도록 관리단집회 소집 절차에 나서지 않자, 저희 팀은 구분 소유자들을 대리하여 법원에 관리단집회 소집 허가를 청구했습니다. 법원은 신청인들이 정말 전체 구분소유자 5분의 1에 해당하는지, 관리인이 관리단집회 소집을 하지 않은데 정당한 이유가 있는지 등을 중점적으로 판단했습니다. 위 사건에서 가장 치열하게 쟁점이 되었던 것은 이 부분입니다. 이 건물의 구분 소유자는 57명이었고, 법이 요구하는 1/5 요건에 해당하는 소유자의 수는 12명이었는데, 최초에 관리인에게 소집요구를 했던 구분소유자는 19명이었습니다. 그런데 관리인은 관리단집회가 열리는 것을 막기위해 수단과 방법을 가리지 않았습니다. 관리단집회 소집 청구를 한 구분소유자들에게 일일이 찾아가 소집동회를 철회한다는 확인서를 받으러 돌아다녔습니다. 이 과정에서 악의적인 허위사실이 유포되기도 했고, 철회서를 작성해주지 않는 소유자들에게는 불이익이 제공될 수 있다는 압박도 가해졌습니다. 관리인의 압박에 못 이겨서 철회서를 써준 구분소유자들도 있었습니다. ​ 이렇게 철화서를 받아서 관리인은 재판부에 총 12명의 구분소유자들 명의의 철회서를 제출하면서, 소집요구를 한 19명 중 12명이 철회했으니 7명이 남았고, 전체 구분소유자의 1/5인 12명에 미치지 못하기 때문에 소집허가 신청이 부적법하다는 취지를 주장했습니다. ​ 이 부분 쟁점을 요약하자면, 집합건물법 제33조 제2항은 1/5 이상의 구분소유자들(만)이 관리인에게 관리단집회의 소집을 요구할 수 있다고 정하고 있고 소집 요구를 거부했을 때 법원에 소집허가신청을 할 수 있다고 정하고 있습니다. ​그런데 이 1/5 이상이라는 요건을 관리인에게 소집을 요구하는 시점에서만 구비하면 되는 것인지, 아니면 소집허가신청 사건이 종결될 때까지 그 요건이 계속 충족되어야 하는지가 쟁점이었습니다. 만약 소집을 요구한 구분소유자들이 1/5 이상이어야 한다는 요건이 소집허가신청 사건이 종결할 때까지 계속 존속해야 하는 것이라면, 본 사안에서는 12장의 철회서가 제출됨으로 인하여 결과적으로 1/5 요건이 불충족하게 되었기 때문에 소집허가신청이 기각되었을 것입니다. 반대로, 이 1/5 이상이어야 한다는 요건이 관리인에게 소집을 요구하는 시점에만 구비되어 있으면 된다고 본다면, 이후 1/5 요건을 무너뜨리는 철회서가 제출되었다고 하더라도 그와 무관하게 소집허가신청은 인용되어야 합니다. ​ 저​희 변호사들은 관리인의 전횡을 방지하고 구분소유자들의 의사를 반영한 관리단 운영을 도모하고자 하는 해당 규정의 입법 취지에 비추어 1/5요건은 관리인에게 관리단 집회를 소집할 당시에만 충족하면 된다고 강조하여 주장을 했습니다. 그리고 관리인이 별다른 이유 없이 관리단집회를 열지 않으려 한다는 사실을 부각하면서, 관리인의 위법한 관리단 운영에 제동을 걸기 위해서 관리단집회 개최의 필요성이 크다는 점, 이 사건 건물 내부에서 관리인에 대한 불신이 팽배하여 신임 관리인의 선임이 매구 강하게 요구되고 있는 상황이라는 점을 구체적으로 설명했습니다. 이에 법원은 저희의 주장을 수용하여 아래와 같이 판단하였습니다. 이​렇게 법원은 관리단집회 소집허가결정을 내려주었습니다. 저희는 소집허가결정을 받은 후 바로 의뢰인들과 함께 관리단집회 준비에 착수했습니다. 처음에 관리인에게 관리단집회 소집 요구할 소유자들을 모으고자 할 때에는 구분소유자들은 매우 소극적이었습니다. 그래서 결국 총 57명 중 19명 정도만이 소집요구를 하게 되었고, 이마저도 관리인의 방해작업으로 인해 12명이 철회하기까지 했습니다. ​ 그런데 법원의 소집허가결정이 나오자 분위기가 바뀌게 되었습니다. 관리단집회 개최 필요성에 대해 많은 구분소유자들이 공감을 해주었고, 그 결과 관리단집회 당일까지 60% 넘는 구분소유자들이 위임장을 작성해주었습니다. 결과적으로 기존 관리인은 해임되었고 저희 의뢰인이 관리인으로 선임되었습니다. 관리업체도 바뀌게 되어 관리비도 절감하게 되었습니다. 이번 관리단집회를 컨설팅 하면서 법원의 판결이 구분소유자들의 표심에 강력한 영향을 미칠 수 있다는 것을 새삼 체험하게 되었습니다. ​ 이 사안과 같이 통상 관리인들은 자신에게 불리하다고 생각할 경우 관리단집회 소집에 소극적인 태도를 보이는 경우가 많습니다. 이럴 때 구분소유자 여러분들께서는 별다른 방법이 없다고 좌절하시는데요. 본 사례와 같이, 일단 구분소유자 5분의 1이상이 청구한 경우에 관리인은 반드시 관리단집회를 개최해야 하고, 관리인이 일주일 내로 소집절차에 착수하지 않는다면, 구분소유자들은 법원의 소집허가결정을 받아 관리단집회를 직접 개최할 수 있습니다. ​ 이처럼 관리인이 정당한 관리단집회 소집 요구를 거부하는 것으로 어려움에 처해 계신 구분소유자가 계시다면 전문적인 상담을 받아보실 것을 권유드립니다. 2024.12.16
[분양형호텔 승소사례] 노후대비용 분양형호텔의 꿈이 악몽이 되기까지 노후대비용 분양형 호텔의 꿈이 악몽이 되기까지 *해당 글은 저희가 수행했던 여러 사례를 바탕으로 실제 사건과는 다르게 각색하여 작성한 글이며, 등장하는 인물은 가상의 인물입니다. 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조 변호사팀입니다. 오늘은 저희가 수행했던 사례를 바탕으로 각색된 사례를 소개해드리려고 합니다. 확정수익을 기대하고 투자한 분양형 호텔 박두옥씨(가칭)은 서울시에서 슈퍼를 운영했습니다. ​ 환갑을 앞둔 그에게 가장 큰 관심사는 '노후대비'였습니다. ​ 슈퍼를 하면서 벌어둔 목돈과 퇴직연금을 어떻게 굴릴지 고민하던 중이었습니다. 노후를 대비해 투자처를 알아보던 그에게 눈에 띈 것은 분양형 호텔이었습니다. ​ 분양형 호텔은 법적개념은 아니지만 아파트처럼 호텔의 객실을 나눠서 분양하거나 투자자들끼리 호실의 지분을 나누는 방식의 호텔을 의미합니다. 일명 수익형 부동산으로 각광 받기도 했습니다. ​ 호캉스라는 말이 유행하면서 호텔에 대한 문턱도 낮아져 호텔에 투자하는 것이 나쁘지 않은 선택이라고 생각되 박두옥씨는 대출을 끼고 약 8억을 들여 호텔을 분양 받았습니다. ​ 시행사에서 내건 순공급금액의 7%에 해당하는 확정 수익금 지급을 조건으로 안정적인 수입처가 생길것이라 믿은 것입니다. ​ 호텔은 문제없이 준공되었고 18년 4월경부터 영업을 시작했습니다. 당시 호텔은 정지영 씨(가칭)를 호텔 관리인으로 내세워 시행사와 운영사의 입장을 대변하게 했습니다. ​ 그러나 문제는 2년 뒤에 발생했습니다. 호텔 시행사와 운영사가 '앞으로 확정수익금 수익률을 약속한 7%에서 4%로 변경하겠다'고 한 것입니다. 게다가 이에 동의하지 않는 수분양자에게는 확정수익금을 전혀 지급하지 않았습니다. ​ 박두옥 씨도 그 피해자 중 한명이었습니다. ​ 이에 박두옥 씨와 수분양자들은 시행사와 운영사를 상대로 소송을 신청했습니다. ​ 3년에 걸친 소송 끝에 확정 수익금 채권을 인정받았지만 시행사와 운영사에게 돈을 받을 수 없었습니다. ​ 시행사와 운영사는 소송이 진행되던 중에 영업을 그만두고 회생신청을 했기 때문입니다. 이로 인해 호텔 운영도 큰 차질이 생겼습니다. 호텔은 호텔대로 방치되고 수익금은 수익금대로 받을 수 없는 상황이 되었습니다. ​ 결국 수분양자들은 자구책으로 호텔을 직접 운영하는 호텔 운영사 설립을 추진하기로 결정하게 되었습니다. ​ 22년 여름 구분소유자들은 대표이사, 이사를 정하고 '그랜드 운영사'를 설립했습니다. 박두옥 씨 역시 이 운영사에 뜻을 함께 하게 됩니다. 300여 명 주주 중 한명이 된 것입니다. 구분 소유자들은 관리단집회를 열어 장동식 씨(가칭)을 관리인으로 선임했습니다. 그런데 이 때 문제가 발생했습니다. ​ ​ 관리인으로 선임된 장동식 씨가 돌연 시행사 측 관리인이었던 정지영씨와 손을 잡고 '오션 운영사'를 설립한 것입니다. 관리인의 배신행각에 사람들은 당황합니다. 수분양자들을 농락했던 시행사의 손에 다시 호텔이 넘어가게 생긴 겁니다. ​ 장동식 씨는 심지어 '한 호텔에 두 개의 운영사가 있을 수 없으니 그랜드 운영사가 폐업하는 것이 맞다'는 식의 말을 하곤 했습니다. 게다가 관리비 또한 자신의 운영사로 지불하라고 안내했습니다. 게다가 그랜드 운영사의 호텔출입을 통제하고 5억원의 과도한 복구비를 지불하라고 압박까지 했습니다. ​ 관리인 장동식 씨가 편파적으로 관리인 직무를 수행하는 모습을 보다 못한 수분양자들은 뜻을 합쳐 이 상황을 바꿔보겠다고 마음먹게 됩니다. ​ 그런 이유로 박두옥 씨와 수분양자들은 법무법인 강남을 찾아왔습니다. 직무집행정지가처분을 승소하기까지 저희는 애초 장동식 씨가 관리인으로 선임되었던 관리단집회에 중대한 하자가 있었다는 사실을 알게 되었습니다. 그런 이유로 '관리단집회결의무효확인'과 함께 장동식 씨에 대한 '직무집행정지가처분'을 신청했습니다. ​ 장동식 씨가 관리인으로 선임된 과정 자체에 하자가 있었다는 사실을 인정받고 그의 편파적인 관리인 업무를 멈추게 하기 위함이었습니다. ​ 결국 법무법인 강남이 신청한 가처분이 모두 인용되 장동식 씨는 호텔 관리인 직에서 물러나게 되었습니다. ​집합건물팀 누군가에게는 노후대비 누군가에게는 상속재산 누군가에게는 유일한 희망 ​ 집합건물분쟁 사건에는 저마다의 이야기가 있습니다. ​ 치열함과 절박함 때로는 눈물과 분노까지 저희는 그 분쟁의 현장에 있습니다. ​ 확실한 전략, 명백한 승소로 법무법인 강남이 함께하겠습니다. 2024.05.27
[지식산업센터 승소사례] 무심코 써준 계약서가 불러온 폭풍, 막가파 관리업체 교체를 위한 과정 *해당 글은 저희가 수행했던 여러 사례를 바탕으로 실제 사건과는 다르게 각색하여 작성한 글이며 등장하는 인물은 가상의 인물입니다. 현금흐름을 위해 투자한 지식산업센터 남양주에 한창 개발 붐이 일던 2018년 의정부에 거주하던 김상용 씨(가명)는 은퇴자금 1억원에 은행대출을 받아 남양주 D 지식산업센터에 4개 호실을 분양받았습니다. 상대적으로 초기 자본이 적개 들면서도 호실당 50~70만원 정도의 임대료를 받을 수 잇는 합리적인 투자처라고 생각했기 때문입니다. 지식산업센터는 중견기업 공장이나 중소기업 사무실이 입주해있는 아파트형 건물입니다. 분양가, 매매가의 70~80%까지 은행 담보대출이 가능해 초기 투자금이 적게 들고 양도세와 취득세 규제가 자유롭다는 점 때문에 한 때 가성비 투자처로 주목을 받기도 했습니다. 그러나 지식산업센터 완공 후 2020년 D 지식산업센터( 이하 D 지사)는 완공되었고, 김상용씨는 임대료를 받을 수 있다는 희망을 품었습니다. 하지만 건물 임대는 기대만큼 순탄하지 않았습니다. 2개 호실을 겨우 임대하고 2개 호실에 대한 관리비를 전적으로 부담하던 김상용씨는 D 지산의 관리비가 다른 지산에 비해 지나치게 비싸다는 사실을 알았습니다. 이에 김상용씨는 D 지산의 관리업체인 스타라인비엠(가칭)에 관리비 내역 공개를 요구했지만 관리업체는 공개하지 않았습니다. ​ D 지산은 비싼 관리비와 관리비 징수내역 및 사용 내역을 비공개했는데, 이는 전형적인 집합건물 입주 초기 문제였습니다. 시행사를 작정하고 기만한 관리업체 D 지산의 비싼 관리비의 진상은 이렇습니다. 관리업체 스타라인비엠은 18년에 D 자산의 시행사와 시설관리 위탁계약을 맺었습니다. 해당 계약은 구분소유자에 의해 관리단이 구성될 때까지 D 자산의 시설에 관한 관리업무를 수행하는 것이었습니다. ​ 2년 뒤 본격적인 입주가 시작되자 스타라인비엠은 법인 이름을 변경했다는 핑계로 시행사에게 다시 계약서를 보냈습니다. 도급 계약서의 명의가 바뀌었으니 다시 도장을 찍어 달라 요청한 것이었습니다. 계약서는 바뀐 것 없으니 다시 사인만 해주면 된다는 말에 시행사는 대수롭지 않게 서명을 했습니다. ​ 하지만 새로운 계약서에는 계약기간에 대한 수정사항이 있었습니다. '입주자 대표 요구가 있을 시 입주자 대표회의 결정에 따른다'라는 내용을 삭제한 것입니다. 이는 향후 관리단이 구성되어 관리인이 관리업무 종료를 통보해도 계약기간을 보장받아야 한다고 주장하기 위함이었습니다. ​ 그렇게 D 지산의 관리업무를 운영한 스타라인비엠은 독점 통신 공급 및 불분명한 관리비 징수로 상당한 이득을 본 것으로 보였습니다. ​ 관리비가 납득 되지 않는 것은 김상용 씨 뿐만이 아니었습니다. 여러 소유자들이 관리업체에 문의를 남겼지만, 관리업체는 모두 무시로 일관했고, 관리업체를 신뢰할 수 없게 된 구분소유자들은 관리단을 구성하자고 결심했습니다. 관리업체 교체를 위한 관리단집회 하지만 스타라인비엠은 쉬운상대가 아니었습니다. 스타라인비엠의 실질 소유주인 장종수(가명)은 자신의 정체를 숨기고 자치조직에 잠입해 실제로 관리위원 선고에 입후보까지 했습니다. 구분소유자들의 틈에 숨어 관리단 자치를 방해한 것입니다. ​ 게다가 장종수가 TV에 나온 분양호텔 사기로 사회적 물의를 일으킨 회사의 대표라는 사실이 밝혀지자 사기꾼의 기만행위를 지켜볼 수 없었던 구분소유자들은 자치관리조직을 새롭게 구성해야 겠다고 마음먹고, 구분소유자들로 구성된 비상대책위원회를 통해 저희 법무법인 강남에 방문하였습니다. ​ 희는 무엇보다 이 싸움에서 가장 필요한 것은 구분소유자들의 압도적 지지를 통해 구성된 관리단이라고 판단했습니다. 압도적 지지를 통해 관리업체가 변명할 틈을 주지 않는 전략인 것입니다. 이후 저희 집합건물팀과 협업으로 D 지산은 적법한 절차에 따라 관리단 집회를 개최하여 황상훈 씨(가칭)를 관리인으로 선임했고, 같은 날 86%의 압도적 지지로 관리업체 교체 안건도 통과했습니다. ​ 이제 남은 것은 인수인계를 통해 관리업체를 실무적으로 교체하는 일뿐이었습니다. 용역깡패까지 동원된 관리업체의 대응 하지만 스타라인비엠은 쉽게 물러나지 않았습니다. 관리비, 주차수익금 반환을 거부하고 도리어 황상훈의 관리인 자격을 문제 삼고 관리업무종료 통보를 회피했습니다. 심지어 황상훈을 상대로 직무집행정지, 업무방해금지가처분을 신청하기도 했습니다. ​ 결국 구분소유자들은 관리인 재신임 안건을 위해 한번 더 관리단집회를 열었습니다. 관리단집회 집후, 소유자들은 관리사무소를 찾아가 관리업무 종료와 퇴거를 요구했고 마침내 관리소장을 비롯한 직원들이 의결결과를 확인한 후 퇴거했습니다. ​ 그​러나 퇴거한지 3주 후, 스타라인비엠은 용역깡패까지 동원해 다시한번 관리사무실을 무단점거했습니다. 새벽 시간을 틈타 불법행위를 한 것입니다. 그들은 계약기간을 6개월 연장하거나, 1개월의 용역비(약 1억원)을 지급하거나 자신들의 고소건을 취하하라고 협박과 다름없는 요구를 했습니다. 마침내 가처분을 모두 승소하기까지 집합건물팀에서는 스타라인비엠이 황상훈 씨를 상대로 신청한 직무집행가처분과 업무방해금지가처분이 기각될 수 있도록 준비서면을 준비했습니다. 황상훈 씨의 관리인 선임절차와 관리단집회가 적법했음을 증명하고, 관리업체 교체 안건 역시 구분소유자들의 의지로 이뤄낸 안건임을 알리기 위함이었습니다. 마침내 스타라인비엠이 신청한 가처분 기각이 결정된 뒤 명분이 사라진 스타라인비엠은 결국 D 지식산업센터에서 물러났습니다. ​ 명확한 법적 근거로 이뤄낸 승리입니다. 법무법인 강남 집합건물팀 소개 누구에게는 노후대비, 누구에게는 상속재산, 누구에게는 유일한 희망 집합건물분쟁 사건에는 저마다의 이야기가 있습니다. 치열함과 절박함, 때로는 눈물과 분노까지. 저희는 그 분쟁의 현장에 있습니다. ​ 확실한 전략, 명백한 승소로 저희 법무법인 강남이 함께 하겠습니다. 2024.05.27
[지식산업센터 승소사례] 직무집행정지 가처분 방어 승소 안녕하세요 집합건물분쟁 전담팀, 이현조변호사팀입니다. 현장에서 많이 다투어지는 분쟁 사례는 바로 관리인을 상대로 한 직무집행정지가처분입니다. 관리인을 선임한 관리단집회 자체가 문제가 있으니 그 집회에서 뽑힌 관리인은 관리인이 아니라는 주장을 하는 것인데요 ​ 저희 이현조변호사팀에서는 이러한 상대방의 주장에 맞서 관리인 지위를 유지하고 건물관리를 안정화하는데 조력하였습니다. 오늘은 실제로 재판에서 이뤄진 집회절차상 하자라는 상대의 주장과 저희 팀의 방어 사례에 대해 포스팅하고자 합니다. 상대의 주장 "소집통지 누락이 되었으므로 관리단집회에 절차상 하자이다." 이 사건의 집합건물은 남양주 별내에 있는 약 350여개 호실로 이루어진 집합건물입니다. 이 사건에서는 관리단에서 관리인 선임 결의를 하면서 일부 구분소유자에게 소집통지를 누락하였던 것이 문제가 되었습니다. 이를 두고 채권자들은 ‘13명의 구분소유자에 대하여 소집통지가 누락되었으므로 중대한 절차상 하자가 발생하였다’고 주장하였습니다. ​ 그리고 이와 같이 일부에게 소집통지가 누락되는 경우 실제로 법원에서 절차상 하자로 보는 경우가 매우 많습니다. 대형 집합건물의 경우 관리단집회를 위해 수백 명 이상의 구분소유자에게 소집통지서를 우편발송해야 하고 그 과정에서 일부가 누락되는 경우는 자주 발생하기 때문에 소집통지 과정에서 매우 주의하셔야만 합니다. 이현조변호사팀은 이에 대해 적극적으로 방어하였습니다. 그러나 저희 이현조 변호사팀은 다음과 같이 이 사건에서의 구체적인 사정을 적극적으로 주장하였습니다. ‘관리단은 소집통지와 함께 소집공고를 부착하는 등으로 집회 개최 사실을 알리기 위해 진지한 노력을 계속하였다. 당시 관리단집회를 두고 연일 갈등상황이 벌어지고 있어서 구분소유자들도 관리단집회 개최를 쉽게 알 수 있었다. 소집통지에서 누락된 사람들 일부는 결과적으로 관리단집회에 참여하였다. 관리단집회에서 충분한 수의 구분소유자들이 찬성 의사표시를 밝혔다.’ ​ 소집통지를 하는 목적, 그것에 대한 결과 또한 관리단집회에서의 구분소유자들의 투표결과 등을 바탕으로 적극 소명한 것입니다. 이는 집회를 준비했던 관리단과의 긴밀한 소통을 통해 진행과정에 대해 정확히 파악하고 있었기 때문에 가능했습니다. 법원의 판결 법원은 저희 이현조 변호사팀의 주장을 거의 그대로 받아들여서, ‘이 사건의 구체적인 사정을 보면 설령 소수의 구분소유자들에 대한 구체적인 소집통지가 착오 등에 따라 결과적으로 누락되었다고 하더라도 관리단집회 결의가 효력이 없다고 할 수 없다‘고 판단하였습니다. ​ 이 외에도 상대방이 주장했던 여러 절차상 하자가 있었는데, 이에 대해 적극적으로 방어하였고 서울고등법원에서 2심까지 다툰 결과 해당 직무집행정지가처분에 대해 승소하는 결과를 가져오게 되었습니다. ​ 당시 판결문입니다. 그래서 전문가와 함께 해야합니다. 관리단집회의 작은 하자를 빌미삼아 관리단을 무력화하는 일은 집합건물분쟁에서 매우 흔한 일입니다. 그렇기 때문에 애초부터 관리단집회를 하자 없이 탄탄하게 진행하는 것이 무엇보다 중요합니다. 하지만 관리단집회를 준비하면서 아무런 문제도 없이 진행한다는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 오히려 지금까지 상담을 하면서 관리단집회에서 조금의 하자도 발견하지 못한 경우는 잘 떠오르지 않습니다. 그렇기 때문에 오히려 원칙적으로 절차적 하자에 해당하는 문제가 있더라도, 담당변호사가 사건을 얼마나 구체적으로 파악하고 잘 설명하는지에 따라 법원에서 다르게 결론을 내릴 수도 있습니다. ​ 집합건물분쟁에 있어 원하는 결과를 가져오기 위해서는 어떤 법률전문가와 함께 하는지가 매우 중요합니다. 관련해서 어려움을 겪고 계시다면 초기 대응부터 집합건물분쟁 성공 사례를 많이 보유한 이현조 변호사팀과 상의 하시기 바랍니다. 2024.05.16
[지식산업센터 승소사례] 관리업체가 지식산업센터 관리인선임을 무효라고 주장할 때 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조변호사입니다. 오늘은 저희 팀에서 실제로 승소한 사례를 소개하면서 관리단분쟁의 관리인선임에 관한 법적 쟁점들을 설명해드리도록 하겠습니다. 본 사안에서 지식산업센터 소유주분들이 저희와 함께 관리단집회를 개최하여 관리단을 구성하고 시행사가 선정한 관리업체에 건물 관리를 종료하고 나가라고 통보하였습니다. 이에 대해 관리업체는 '자신들은 시행사가 체결한 관리계약에 따라 아직 계약기간 남아있고 관리단집회가 무효이기 때문에 관리인선임도 무효다'라고 주장하면서 관리단을 상대로 업무방해금지 가처분을 제기하였습니다. 집합건물분쟁 - 관리인선임 주장에 관한 사실관계 이 사건의 집합건물은 경기도 남양주시에 소재한 지식산업센터 건물입니다. 연면적 약 2만 7천평, 약 700호실 정도 되는 규모입니다. 시행사는 A라는 업체를 최초의 관리업체를 선정하면서 이런 내용으로 관리위탁계약을 체결하였습니다. 입주 후 약 8개월이 지난 시점에 관리업체 A의 임원 甲 및 A 관계된 소유주들이 주도하여 층별대표(관리위원)를 뽑고, 층별대표들의 간접선거의 방식으로 乙을 관리인으로 선출하였습니다. ​ 소유주들은 관리업체와 관계된 사람들은 관리위원 결격사유에 해당하며 관리인을 간접선거 방식으로 선출한 것은 무효라고 판단하여 관리단집회(1차 관리단집회)를 진행하여 관리인 및 관리위원들은 선출하였고, 이후 관리업체 A에 건물관리업무를 종료하고 퇴거하라는 통보를 하였습니다. 관리업체는 A는 1차 관리단집회에 중대한 하자가 있다고 하면서 관리업무를 계속하였습니다. ​ 이 시점에 관리단임원들은 저희 팀에 찾아와 상담을 하였습니다. 저희 팀은 1차 관리단집회에 대해 문제가 제기된 부분들을 보완하여 신속히 추인집회를 진행하는 것이 좋겠다고 제안을 하였고, 이에 2차 관리단집회가 개최되었습니다. 관리인, 관리위원 추인안건을 통과시켰고, 관리업체 변경 안건도 통과시켰습니다. 그럼에도 불구하고 관리업체 A는 2차 관리단집회도 인정할 수 없다고 하면서 계속 버텼습니다. 심지어 용역깡패들을 불러 관리실과 방재실을 점거하고 구분소유주들이 접근하는 것까지 막았습니다. 그러면서 관리업체 A는 '자신들은 시행사와 체결한 관리계약에 따라 아직 계약기간 남아있고 관리단집회가 무효이기 때문에 관리인선임도 무효다'라고 주장하면서 관리단을 상대로 업무방해금지 가처분을 제기하였습니다. 집합건물분쟁 - 관리인선임에 관한 관련 법리 그런데 본 사건에서 의정부지방법원이 제시한 위와 같은 법리는 시행사와 관리업체가 체결한 관리위탁계약의 효력이 관리단에 승계되지 않는다는 법리를 최초로 정립한 2022년 대법원 판례가 나오지 않은 시점에 나온 것이라서 그 의의가 있습니다. 의정부지방법원의 위와 같은 판례 법리가 이런 대법원 판례 법리로 발전되어 정립되었습니다. 해당 대법원 판례를 보면 이렇습니다. 집합건물분쟁 - 관리인선임에 관한 관리업체의 주장 채무자는 적법하게 관리인으로 선출되지 않았다. 층별대표들이 선출한 관리인이 적법한 관리인이다. 소집통지서가 접수된 시점은 관리단집회 10일 전이나, 실제로 소집통지서가 우편시스템상 발송된 시점은 관리단집회 6일 전으로, 관리단집회 7일 전에 소집통지서가 발송되지 않았다. 후보자등록절차를 거치지도 않았다. 위임장 형식이 채무자를 관리인으로 선임, 추인하도록 하는 내용만 기재되어 있어서 구분소유자들의 적절한 의결권 행사를 방해 내지 침해하였다. 적법한 절차를 거쳐 선출되지 않은 자가 임시의장으로 관리단집회를 진행하였다. 지금까지 관리업체가 지식산업센터 관리인선임을 무효라고 주장하며 제기한 업무방해금지 가처분 신청에 대한 사례를 살펴보았는데요. 이에 대한 재판부의 구체적 판단은 다음 포스팅에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다. ​ 집합건물분쟁 관련한 관리인선임으로 자세한 상담이 필요하신 분들은 언제든지 연락주시기 바랍니다. 2024.05.03
[지식산업셉터 승소사례] 관리인을 무시하고 관리단집회를 개최하려는 관리업체, 개최금지가처분 사건 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조변호사입니다. 이번 글에서는 저희 팀이 실제로 승소한 사례를 소개하면서 관리단 분쟁에 관한 법적 쟁점들을 설명해드리도록 하겠습니다. 이번에 소개해드리는 사례는 관리인을 무시하고 관리단집회를 개최하려고 했던 비대위를 상대로 개최금지가처분을 제기하여 승소한 사례입니다. 개최금지가처분 사건에 대한 사실관계 사안의 건물은 정말 규모가 큰 지식산업센터입니다. 그만큼 건물관리에 관한 이권의 규모 자체가 크고 이해관계자들도 많아 분쟁의 양상이 매우 격화되어 있었습니다. 이번 사건의 핵심 쟁점은 구분소유자A가 관리인의 지위에 있는지였습니다. 관리인의 지위가 인정된다면, 관리인만이 관리단집회를 소집할 수 있으므로 관리인에게 소집요구조차 하지 않고 독단적으로 관리단집회를 개최하는 것은 법에 위반됩니다. 이 경우 개최금지사유가 존재하게 되는 것이죠. 반대로 구분소유자A를 선임한 관리단집회 결의가 무효라면 관리인지 부존재한 것이 되므로, 1/5 이상의 구분소유자들은 별도로 소집요구나 법원에 소집허가를 받지 않고 관리단집회를 개최할 수 있습니다. 이 경우라면 개최금지사유가 존재하지 않아 기각이 될 겁니다. ​ 개최금지가처분 사건에서 법원이 개최금지가처분을 인용하는 것은 매우 이례적인 일입니다. 기본적으로 관리단집회를 개최하는 것은 개인들의 자유이고, 관리단집회를 개최할지 말지는 단체 내부의 분쟁에 연관되어 있습니다. 또 문제가 있는 관리단집회라도 사후에 그 관리단집회의 효력을 다툴 수 있기 때문에 관리단집회를 사전에 개최를 금지하도록 명하는 것에 법원은 매우 신중할 수밖에 없는 것입니다. 관리단집회를 사전에 금지하는 개최금지가처분사건 먼저 일반적으로 법원이 개최금지가처분 사건에서 피보전권리와 보전의 필요성을 판단하는 기준에 관한 법리를 먼저 살펴보도록 하겠습니다. 즉, 법원이 개최금지가처분을 인용하기 위해서는, 첫 번째 집회 개최에 대해 사후적인 권리구제방법으로는 권리구제가 어려울 정도로 집회 자체가 명백히 위법해야 합니다. 두 번째, 또 다른 법률적 분쟁이 초래될 염려가 있어야 합니다. 개최금지가처분 신청에 대한 법원의 결정 ​ 저희 팀은 이 사안에서 구분소유자A를 대리하였습니다. 구분소유자A가 관리인이기 때문에 소집요구나 법원의 소집허가 없이 구분소유자들이 관리단집회를 개최하는 것은 명백히 위법하다, 그리고 이런 관리단집회가 진행되면 계속하여 다른 법률적 분쟁이 초래될 개연성이 매우 높다는 점을 적극적으로 소명하였습니다. 결국 법원이 저희의 주장을 인용하여 시행사와 관리업체 측이 주도하는 관리단집회 개최를 금지하는 결정을 내려주었습니다. 사안에서 보신 것처럼, 관리단이 구성된 후 관리업체측과 분쟁이 발생하게 되면 선출절차가 적법하였음에도 불구하고 관리인의 지위를 무시하고 관리업체측은 관리단집회를 독단적으로 추진하는 경우가 종종 있습니다. 소집권한이 없는 자가 소집한 것이어서 그 절차적 하자는 명백합니다. 그렇지만 관리단집회에서 과반수 이상의 표를 모으기만 한다면 직무집행정지가처분에 영향을 줄 수도 있고, 이후 관리인에 대한 해임을 추진할 수도 있기 때문에 무리를 해서라도 이런 관리단집회를 추진하는 것이 아닌가 싶습니다. 그러나 다행히 본 사례에서 관리인은 저희와 함께 개최금지가처분을 성공시켜서 관리업체측의 관리단집회를 막을 수 있었고, 이것이 계기가 되어 이후 관리단이 정상적으로 건물 관리를 해나가는데 있어 큰 도움이 될 것으로 예상됩니다. 본 사례와 유사한 분쟁 상황을 겪고 계시다면 개최금지가처분을 제기하는 것을 고려해보시면 좋겠습니다. ​ 이번 포스팅에서는 저희 팀이 직접 승소 판결을 받은 사례를 소개해드렸습니다. 비슷한 문제를 겪고 계신 분들에게 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다. 2024.05.03
[지식산업센터 승소사례] 관리단집회 이후 관리업체가 관리단을 무시하고 인수인계를 거부할 때, 업무방해금지가처분 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조 변호사입니다. 오늘 포스팅에서는 저희 팀이 실제로 집합건물분쟁에서 승소한 사례를 소개하면서 집합건물분쟁에 관한 법적 쟁점들을 설명해드리도록 하겠습니다. 오늘 소개해 드리는 사례는 경기도 의정부 소재 지식산업센터에서 발생한 관리단과 관리업체 사이의 분쟁입니다. 저희 팀은 관리단과 구분소유자들을 대리하였는데요. 본 사례에서 구분소유자분들은 저희 팀의 자문을 받아 관리단집회를 진행하고 관리단을 구성하였습니다. 그러나 시행사가 선정한 관리업체는 관리단을 무시하고 인수인계를 거부하고 있는 상황이었습니다. 심지어 관리업체는 관리단집회가 무효라고 주장하면서 먼저 업무방해금지가처분을 제기하였습니다. 이에 관리단과 저희는 관리업체를 상대로 관리단의 업무를 방해하지 말고 인수인계를 하라는 취지의 업무방해금지가처분을 제기하였습니다. 집합건물분쟁 - 관리업체가 관리단을 상대로 업무방해금지가처분을 제기한 결과 먼저 관리업체가 관리단을 상대로 제기한 업무방해금지가처분 결정입니다. 집합건물분쟁 중 이번 사건의 쟁점 이 사건에서 관리업체는 구분소유자들이 개최하는 관리단집회를 무산 시키기 위해서 외부 용역업체를 동원하여 소유자 및 점유자들로부터 철회서를 받았고, 이를 집회에서 제출하기도 했습니다. 그리고 관리업체는 소송에서 ① 관리단집회 소집통지기간과 그 절차 및 방법, 소집청구요건을 준수하지 못해 중대한 절차상 하자가 있고, ② 관리단집회 결의에 구분소유자가 아닌 점유자들이 포함되어 있고 공유지분 등이 제대로 계산되지 않아 의결정족수를 충족하지 못한 하자가 있다고 주장하였습니다. 그러나 구분소유자들이 저희의 자문을 받아 진행한 관리단집회에는 관리업체가 주장하는 그런 하자들은 당연히 없었습니다. 그리고 구분소유자들은 관리업체가 제출한 철회서를 반영하더라도 과반수를 충분히 넘는 유효표를 모아주셨습니다. 저희 팀은 이러한 사정들을 구체적인 증거들과 함께 충실히 입증했습니다. 그 결과 재판부는 이렇게 판단을 해주었습니다. 관리업체(채권자)가 제기한 업무방해금지가처분 결정 채권자는 이 사건 관리단집회가 소집통지기간, 절차 및 방법, 소집청구요건 등에 관하여 집합건물법의 규정을 준수하지 못하여 부적법하고 채무자가 이 사건 건물의 구분소유자나 임차인이 아니어서 채권자에게 이 사건 건물에 대한 관리권한이 있으므로 채무자를 상대로 업무방해금지를 구할 피보전권리가 존재한다는 취지로 주장한다. ​ 그러나 앞서 본 소명사실에 의하면 이 사건 관리단집회 소집통지는 집회일로부터 10일 이전에 집회목적사항을 구체적으로 특정하여 이루어진 것으로 집합건물법 제34조 제2항이 정한 요건을 준수하였다고 보이고, 이 사건 관리단집회의 2023. 10. 10. 자 소집통지서의 소집청구명단에는 이 사건 건물의 구분소유자 총 210명 중 114명의 구분소유자들의 명단이 기재된 사실이 소명되므로, 채권자의 주장과 같이 소집청구를 철회하였다고 주장하는 구분소유자 54명을 제외하더라도 집합건물법 제33조 제4항 본문이 정한 소집청구요건(관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상). 즉, 이 사건 건물 구분소유자 총수의 5분의 1인 42명(=210명*1/5)을 초과하는 인원이 이 사건 관리단 집회를 소집청구하였던 것으로 보인다. 또한 채무자가 이 사건 건물의 구분 소유자 또는 임차인에 해당하지는 않으나 집합건물법 제24조 제2항은 관리인이 반드시 구분소유자일 필요가 없음을 명시하고 있는바, 이 사건 관리단집회에서 구분소유자나 임차인이 아닌 자를 관리인으로 선임하였다고 하여 그와 같은 사유만으로 위 결의의 효력을 부정할 사유가 될 수 없다. 결국 채권자가 지금까지 제출한 자료들이나 주장하는 사정들만으로는 채무자를 관리인으로 선임한 이 사건 관리단집회가 효력이 없다고 보기 어렵고, 이 사건 신청의 피보전권리가 충분히 소명되었다고 보기 어렵다. ​ 관리단(채권자)이 제기한 업무방해금지가처분 결정 다음으로 관리단쪽이 제기한 업무방해금지가처분 결정문 내용을 보면, ​ 위 법원은 2024. 1. 17. 이를 기각하는 결정을 한 점, ③ 채무자는 여전히 2023. 10. 20. 자 관리단 집회 결의에 구분 소유자가 아닌 점유자들이 포함되어 있고, 공유지분 등이 제대로 계산되지 않았다는 취지로 주장하나, 채권자들이 제출한 자료를 검토해보더라도 채무자 주장과 같은 하자가 발견되지 않고, 달리 채무자가 구체적으로 결의의 효력을 부정할만한 하자에 관하여 소명하고 있는 것도 아닌 점 등을 종합하여 보면, 채권자들에게 채무자에 대해서 그 업무방해금지를 구할 피보전권리와 보전의 필요성이 있음이 충분히 소명되고, 나아가 사실상 관리인의 지위와 역할을 하고 있었던 채무자를 상대로 이 사건 건물 관리업무와 관련된 서류들의 인도를 구할 피 보전 권리와 보전의 필요성도 인정된다. ​ 관리단집회 이후 관리업체가 제기한 업무방해금지가처분에서 승소하고 인수인계를 위한 업무방해금지가처분 신청을 제기하여 승소한 사례 이렇게 판단한 재판부는 기존 관리업체가 자신의 계좌로 관리비를 징수하는 행위, 관리인이 관리비 부과, 징수권한이 없다는 메시지를 발송하는 행위, 관리인의 공용부분 출입을 방해하는 행위를 금지하였고, 또 관리인에게 입주자현황, 건물도면, 회계관련서류를 인수인계하라고 결정하였습니다. ​ 본 사례에서 구분소유자분들은 저희 팀의 자문을 받아 무사히 관리단집회를 성공적으로 개최하고 가처분사건에서도 승소하여 정상적인 건물관리의 첫걸음을 무사히 내딛을 수 있었습니다. ​ 이처럼 관리단집회를 준비하는 과정이나 집회 이후 관리업체와의 갈등 등과 같은 집합건물분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들이 계시다면, 본 사례가 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 2024.05.03
[지식산업센터 승소] 관리업체의 업무방해금지가처분 방어 승소 안녕하세요. 법무법인(유)강남 집합건물 분쟁 전담,이현조 변호사팀입니다. 승소사례 지식산업센터 관리업체 측의 관리단을 상대로 한 업무방해금지가처분 기각 집합건물분쟁을 전담으로 하는 저희 팀에 최근 많은 의뢰를 주시는 현장이 바로 지식산업센터입니다. 지식산업센터 입주가 이뤄진 지 얼마 안된 곳에서는 아무래도 관리단을 구성하고 관리단집회를 열어 관리인을 선임하는 것이 쉽지는 않은 일입니다. ​지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물이라고 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 (약칭 : 산업집적법)에서 말하고 있습니다. 2008년까지는 아파트형 공장이라고 불려서 아파트형 공장이라고 아시는 분들이 많으실 텐데요. 최근에는 지식산업센터로 이름이 바뀌었습니다. 많이들 아시는 판교테크노밸리, 가산 디지털단지 또는 구로 디지털단지가 바로 그것인데요. 도심이나 수도권 등지에 많이 있습니다. 영화관, 식당, 상가 등 편의시설이 들어서면서 일반인들도 복합 쇼핑몰처럼 이용할 수 있게 조성하기도 합니다. 앞서 말한 것 처럼 지식산업센터는 집합건축물이기 때문에 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 적용을 받습니다. 그렇기 때문에 법에 명시된대로 지식산업센터 관리인은 관리단집회의 결의를 통해 선임되고 해임됩니다. 만약 미숙한 방식으로 관리단집회를 개최하였다가 결의요건에 맞지 않아 결과적으로 부적법하게 되어 무효가 된다면 관리인으로서의 지위도 함께 잃게 되므로 유의해야 합니다. 따라서 관리단집회에서 관리인 선임을 할 시에는 그에 맞는 적법한 절차를 따라야 이후에 문제가 없습니다. 특히 관리업체에 위탁하여 관리업무를 하는 건물의 경우는 건물관리를 계속 유지하고자 하여 관리단 집회를 방해하기 위한 수단으로 업무방해가 될 여지도 있습니다. 따라서 관련 분쟁이 있다면 법률 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다. 오늘은 저희가 맡았던 사건 중 지식산업센터 관리단 측 승소사례를 소개해드리겠습니다. 건물의 시행사 측에서 관리용역계약을 체결했던 관리업체 측에서 관리인을 상대로 관리단집회 결의 무효를 주장하며 업무방해금지 가처분 신청을 한 것에 대응하여 이를 기각시킨 사례입니다. 1. 상황개요 저희의 상대방이었던 A회사는 이 사건 건물의 시행사와 건물 관리용역계약을 체결한 위탁관리업체 였습니다. 지식산업센터는 건물 규모도 크고 구분소유자, 점유자가 각기 다른 목적으로 다양하게 공존하는 곳이기도 해서 일반적으로 건물의 관리를 전문 업체에 위탁해서 운영하는 경우가 더 많을 겁니다. 그렇지만 부당하게 높은 관리비를 책정한다거나 건물 관리에 소홀한 경우 관리단에서 관리인을 선임하고, 관리단집회를 통해 관리업체를 교체하거나 직접 관리를 맡기도 합니다. 오피스텔관리단이나 상가관리단처럼 말이죠. 이를 바로 잡는 과정에서 크고 작은 다툼이 발생하기도 합니다. 위탁관리업체 입장에서는 상황이 어떻든 건물관리를 지속하고 싶을 테니까요. 저희가 맡은 사건에서도 A 회사는 마찬가지의 입장이었습니다. 관리단이 구성되어서 관리업체 교체에 대한 안건을 결의한다면 그에 따라야하기 때문에 관리단집회를 어떻게든 방해해서라도 그런 일은 막아야 했을 겁니다. A회사의 주장은 다음과 같았습니다.​ 이 사건 건물의 관리인인 B씨가 관리단집회에서 선임되는 과정이 부적법하기 때문에 결의가 무효이며, 따라서 저희 측 의뢰인인 B씨는 적법한 관리인에 해당한다고 볼 수 없다고 주장했습니다. 더 나아가서 B씨가 이 사건 건물의 적법한 관리인이 아님에도 A회사의 계약상 지위를 박탈하고 관리업무에서 배제하려 하고 있으므로, ‘업무 방해 금지 가처분 신청’을 하였습니다. 법원은 어떤 판결을 내렸을까요? 이에 법원은 A 회사의 가처분 신청을 기각하였습니다. 이유는 다음과 같습니다. 먼저 재판부는 집합건물법 제 23조 제1항에 의해 관리단의 관리인으로 선임된 것이라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 관리위탁계약에 정해진 계약기간과 상관없이 관리단이 실제로 조직되어 자치적·집단적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속한다고 판단하였습니다. 즉, 관리단이 조직되면 시행사와 관리용역계약을 체결한 관리업체 A회사는 관리업무를 더 이상 지속할 수 없다는 것입니다. 다음으로는 B씨가 적법한 절차에 의해 선임된 관리인인지에 대해 판단하였습니다. 관리단집회 소집통지절차에 대해서는, 소집통지서의 발송을 우체국에 의뢰했고 소집공고문을 A 건물 내부 엘리베이터 등 누구나 쉽게 확인 가능한 장소에 게시하였다는 등의 이유로 의결권 행사에 어떠한 지장이 생겼다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 서면결의 의결권 위임에 대해서는, 위임장에 “관리인 선임·추인의 건 – 후보자가 누구인지, 몇 명인지를 묻지 않고, B씨를 관리인으로 추인할 것을 위임함” 이라는 문구가 구분소유자들의 의사를 왜곡시키거나 어떠한 방해 내지 침해가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. ​또한 관리단집회를 진행한 임시의장 C씨의 선출 결의에 대해, 그 결의가 적법하게 이루어지지 않았더라도 C씨가 의장직을 수행함으로써 회의의 공정성이 훼손되었다고 볼 만한 자료가 없는 점, 구분소유자들이 관리단집회에서 C씨가 의장으로서 의사 진행하는 것에 대하여 이의를 제기하지 않았고, 실제 회의도 원활하게 진행된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, C씨가 의장으로서 이 사건 집회의 의사를 진행하였다는 사정만으로 이 사건 결의가 취소되어야 할 정도의 절차적 위법이 중대하고 명백하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 재판부의 최종 판결 따라서 재판부는 저희의 소명사실과 이 사건 기록 및 심문 전체의 취지를 종합하여 판단하였습니다. 재판부는 이 사건 건물의 제 1, 2차 관리단집회 결의가 모두 무효라고 볼 수 없기에, B씨는 이 사건 건물의 관리인 지위에 있다고 최종 판단하였습니다. 사건 승소를 이끌어 낼 수 있었던 포인트 저희 법무법인 강남 이현조 변호사팀은 관리인 B씨를 대리하여 관리단집회의 결의가 적법하다는 점을 적극적으로 소명하였으며, B씨가 관리인으로 선임된 이상 A 회사의 용역계약은 종료되어야 한다고 강조하여, 이 사건 승소를 이끌어낼 수 있었습니다. 관리업체와의 다툼, 관리단 간의 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면, 관련 경험이 풍부한 변호사의 전문적인 조력을 받아보시기 바랍니다. 지금보다는 부담 없이 문제를 해결할 수 있게 될 것 입니다. 문제를 반드시 해결하시고 싶으신 분들은 저희 이현조 변호사팀과 상의하시기 바랍니다. 2024.05.03