승소사례

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전체 15건
[집합건물분쟁 승소] 관리 업체와 상가 번영회 사이 위탁관리 계약의 효력을 인정해 관리단의 위법한 해지 통보에 대해 무효라고 판단한 사례 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조변호사팀입니다. 이번에 소개해드릴 승소 사례는 상가번영회와 계약을 체결하고 15년 넘게 작은 건물을 관리하고 있던 관리업체에 대하여 적법하지 않은 절차를 거처 선임된 관리인이 불법적인 해지통지를 했던 사안입니다. 저희 팀은 관리입체를 대리하여 위약관리계약이 여전히 유효하게 존재한다는 점을 전제로 해지통보가 무효라고 주장하면서 입무방해금지가처분을 제기하였습니다. 채권자인 관리업체는 2007년 이 사건 건물 상가번영회와 건물관리위탁계약을 체결하였고 그 내용은 이렇습니다 관리업체(채권자)는 위 계약에 따라 10년이 넘는 기간 동안 관리비를 부과, 징수하며 이 사건 건물을 관리해 왔고, 입주자들은 해당 기간 동안 아무런 이의 없이 부과된 관리비를 관리업체에 납부하였습니다. 이 사건 건물의 일부 구분소유자들은 2023년 11월경 관리단집회를 개최하여 관리인 선임, 관리단 임원진 선임 등의 안건들을 통과시켰습니다. (구분소유자의 67%, 의결권 면적의 약 75%가 찬성) 관리인으로 선임된 채무자는 2023년 12월경 관리업체(채권자)에게 공문을 발송하여 기존 관리비 부과내역, 회계자료, 인력 채용내역 등을 요구하였고 관리업체가 이에 대한 자료 중 5년이 경과한 자료들은 폐기하여 없다고 보고하자 이 부분을 문제 삼기 시작했습니다. 또한, 관리인(채무자)는 회계자료를 확인한 후 특정 지출내역에 대해 문제를 제기하였습니다. 그러나 해당 지출내역은 모두 정당하게 관리비를 지출한 내역이었고, 이에 대한 모든 증빙자료도 보유하고 있었습니다. 관리업체는 관리인에게 이러한 내용을 충실히 설명하였음에도 불구하고, 관리인은 이를 무시하고 관리업체 대표를 업무상 배임 및 횡령으로 수사기관에 고소했습니다. 관리인(채무자)은 2024년 1월 경 관리업체가 2007년 6월경 최초 이 사건 상가 번영회와 5년 기간으로 위탁계약을 체결한 후 현재까지 계약이 갱신되었다고 주장하나, 관리단과 계약을 체결하지 않았기 때문에 적법한 관리권한이 없다. 또한 인건비 과다 책정 등 관리비를 부정하게 지출하였고, 일부 회계 자료는 5년이 경과하여 폐기하였다고 답변하는 등 1월 12일자로 계약을 해지한다는 취지의 계약 해지 통보를 했습니다. 저희 팀은 관리업체(채권자)를 대리하여 상가 번영회와 체결한 위탁관리계약이 갱신되어 여전히 유효하기 때문에 해지통보가 무효라는 점을 확인받기 위해 관리인(채무자)을 상대로 업무방해금지가처분(관리행위방해금지가처분)을 제기하였습니다. 이 가처분 사건에서 저희 팀 변호사들은 주요 쟁점 사항들에 대해 아래와 같이 주장했습니다. 채권자인 관리업체가 이 사건 건물을 관리할 적법한 권한을 가지고 있다. 즉, 관리업체(채권자)가 상가 번영회와 체결한 위탁관리계약이 유효하며, 관리단에게도 그 위탁관리계약의 효력이 적용된다. 이와 관련하여 상가 번영회는 그 실질이 관리단에 해당하거나, 관리단은 상가 번영회가 체결한 관리위탁계약을 포괄적으로 승계한다. 관리업체와 체결한 위탁관리계약을 해지하기 위해 요구되는 적법한 절차가 진행되지 않았다. 채무자를 관리인으로 선임한 관리단집회 절차에는 절차와 내용에 중대한 하자가 존재하여 무효로 보아야 한다. 이러한 가처분 사건이 어떻게 진행되었는지 궁금하신가요? 다음 포스팅에서 자세히 이 사건의 진행을 설명드리도록 하겠습니다. 2024.08.01
[집합건물분쟁 승소] 관리단집회 위임장의 수임인을 나중에 보충해서 작성해도 괜찮은가 불법적인 과정으로 선출된 관리인 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조변호사팀입니다. 이번에 소개드릴 승소사례는 시행사가 개최한 관리단집회에서 불법적인 과정을 통해 선출된 관리인에 대해 그 직무집행을 정지시키고자 저희팀이 구분소유자들을 대리해 직무집행가처분을 제기한 사건입니다 채권자들을 포함한 구분소유자들은 입주과정에서 시행사와 관리업체가 제시하는 입주서류에 서명 날인을 하였는데 해당 입주 서류에는 '관리단집회 위임장'이 포함되어 있었습니다. 이 위임장에는 관리단집회에 관한 일체의 권한과 의결권을 위임하는 내용이 포함되어 있었습니다. 구분소유자들은 관리단집회 위임장을 작성하면서 위임란의 인적사항은 기재하고 수임인란(대리인란)은 공란으로 남겨둔 채 제출하였습니다. 이후 공란이었던 수임인란 부분은 시행사와 관리업체에 의해 사후에 보충기재되었는데 이들은 수임인란에 이 사건 채무자의 이름을 기재하였습니다. 23년 7월 19일 시행사는 관리단집회를 개최하였고 해당 관리단집회에서 채무자는 위와 같은 불법적으로 받은 위임장을 사용해 관리인으로 선출되었습니다. 구분소유자들은 이현조 변호사팀에게 법률 자문을 통해 이와 같은 방식으로 받은 위임장은 무효이고 따라서 이런 위임장들이 사용된 관리인 선임 결의도 무효라는 점을 알게 되었습니다. 이에 구분소유자들은 채무자가 관리인 지위에 있지 않다는 것을 전제로 채무자에게 소집요구를 하지 않고 구분 소유자 1/5의 동의를 얻어 직접 관리단집회를 개최하고 새롭게 관리인을 선출했습니다. 이후 불법관리인을 상대로 이 사건 직무집행가처분을 제기했습니다. • 채무자를 관리인으로 선임하는 결의에 사용된 위임장이 적법유효한가 • 입주과정에서 구분소유자들은 수임인란을 비워둔 채로 위임인의 인적 사항만 기재하는 형태로 위임장을 작성하여 제출하였고, 사후에 채무자 등 시행사와 관리업체 측이 수임인란을 보충해 기재하였는데, 이러한 위임장이 적법유효한가 법원은 먼저 본 사안의 판단할 기준으로서 아래와 같은 법리를 제시했습니다. 이 대법원 판례 법리들 요약아면 다음과 같습니다. 위임인이 위임장의 일부를 백지공란으로 두고 위임장을 작성한 경우 위임장의 백지보충된 부분이 정당한 보충권한에 의하여 기재된 것이라는 접은 신중이 판단하여야 하고 이는 이를 주장하는 쪽 즉, 위임장의 유효함을 주장하는 쪽에서 입증해야 한다는 것입니다. 결국 정당한 보충권한에 대한 위임이 있었다는 것에 대하여 그 효과를 주장하는 측에서 (위임장이 유효하다고 주장하는 측) 입증을 성공하면 유효가 되겠지만 반대로 그 입증에 성공하지 못하면 무효가 되는 구조입니다. 법원은 이 사건 위임장이 무효라고 보면서 아래와 같이 판단했습니다. 위임장 보충에 대한 결론 앞서 말씀드린 것처럼 이 사건의 핵심쟁점은 위임장의 백지부분을 보충할 정당한 권한이 채무자측(관리입체측)에 있었는지 여부였습니다. 상대방 변호사는 구분소유자들이 위임장을 작성하여 교부한 것만으로도 백지보충권한까지 부여한 것으로 보아야 한다고 주장했습니다. 이런 주장에 대해 저희 이현조변호사팀은 "입주과정에서 시행사와 관리업체가 서명을 받아간 서류에 위임장이 있는지도 몰랐고 그러한 위임장을 통해 관리입체 측에 관리단집회 소집과 의결에 관한 권한을 위임할 의사도 있었다"는 취지의 사실확인서를 많은 구분소유자들로부터 받아서 법원에 제출했습니다. 이러한 사실 확인서는 위임장의 백지보충된 부분이 정당한 보충권한에 의해 기재된 것이 아니라는 점을 보여주는 결정적 증거로 작용했습니다. 결국 재판부는 백지 부분이 정당하게 위임받은 권한에 의해 보중되었다는 점이 소명되지 않았다고 보아 이 사건 위임장을 무효로 판단하였던 것입니다. 이렇게 위임장을 무효로 본다면 해당 위임장이 사용된 의결권 행사도 무효가 되는 것이고 이런 논리에 따라 재판부는 의결정족수 미달의 하자(중대한 하자)가 존재한다는 결론을 내리게 되었습니다 소개해드린 건물에서 저희 이현조변호사팀은 구분소유자분들과 함께 관리단집회를 성공적으로 진행하고 이를 토대로 불법관리인에 대한 직무집행정지 결정을 이끌어 낼 수 있었습니다. 2024.07.30
[분양형호텔 승소사례] 관리단을 편파적으로 운영하는 참칭관리인, 직무집행정지가처분 승소 안녕하세요. 법무법인강남 이현조변호사입니다. 경기도에 소재한 분양형 호텔에서 발생한 관리단분쟁 이번 사안은 경기도에 소재한 분양형 호텔에서 발생한 관리단분쟁입니다. 관리인은 워낙 막강한 권한을 갖고 있기 때문에 관리인이 편파적으로 건물 관리를 하게 되면, 정말 많은 문제들이 일어날 수 있습니다. 분양형 호텔의 경우에는 관리인이 특정 운영사와 결탁되어 있는 경우에 이 '관리인'이라고 하는 사람이 경쟁 운영사 들을 탄압하면서 영업을 어렵게 하는 사례가 종종 발생합니다. 이번에 소개해드리는 사례가 이에 해당하는 전형적인 케이스입니다. 사실관계 이 사건의 집합건물은 경기도에 소재한 객실 약 850개 정도 되는 분양형 호텔입니다. 직무집행정지 가처분 사건의 채무자인 참칭관리인은 2022년 12월경 관리인으로 선출되었다고 주장하는 자입니다. 이 호텔에서는 시행사가 설립한 운영사만 있었는데, 그 운영사가 수익금을 제대로 주지 않아서 소유주들은 운양사를 상대로 수익금 청구 소송을 제기하고 위탁운영계약을 해지하는 일들이 있었습니다. 여기에 코로나까지 겹치는 바람에 결국 운영사는 수익금도 주지 않은 채 폐업을 해버렸고, 호텔은 문을 닫게 되었습니다. 그러다가 다시 호텔을 살리기 위해서 소유주들이 직접 나서 운영사를 설립하여 운영준비를 하고 있었습니다. 이렇게 만들어진 운영사는 A 운영사입니다. ​ 그런 상황에서 어떤 구분소유자가 나서서 관리단집회를 개최하고 관리인으로 선출이 되었습니다. 그런데 문제는 이 관리인이 관리인으로 선출되자마자 새로운 운영사를 설립하고 호텔위탁운영업을 개시한 것입니다. 참칭관리인이 만든 운영사를 B 운영사라고 하겠습니다. 관리인은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 선량한 관리자의 주의로 권한을 행사하여야 함에도 불구하고, 갑자기 건물운영에 관하여 사업체를 차리고 사적이익을 추구하기 위한 영리사업을 개시하겠다고 하는 것인데요. 그 자체로 매우 문제가 큽니다. ​ 이 참칭관리인은 많은 구분소유자들과 위탁운영계약을 체결하기 위해서 관리단과 관리인의 이름으로 자신이 설립한 B 운영사와 관리위탁계약을 체결하라는 홍보활동을 하였습니다. 이렇게 관리단이 특정 운영사를 편파적으로 밀어주고 있다는 내용으로 홍보를 하면서 B 운영사에 객실 운영을 맡기라고 홍보를 한 것입니다. ​ 심지어 이 참칭관리인은 경쟁사인 A 운영사의 운영준비를 막기 위해서, A 운영사 임직원과 구분소유자들이 호텔에 출입하는 것을 방해하기까지 했습니다. ​ 이렇게 참칭관리인으로부터 심각한 재산권 침해를 받고 있던 구분소유자들이 저희에게 찾아왔습니다. 저희 팀은 이 참칭관리인의 직무집행을 정지하기 위한 가처분소송을 진행하기로 했습니다. 이를 위해 관리인으로 선임된 관리단집회 철자의 적법성에 대해 구체적으로 검토하고 불공정한 직무집행 등 해임사유에 관한 증거들을 수집하였습니다. 그 결과 법원으로부터 관리인선임 자체가 부적법하여 참칭관리인에게 관리인지위가 부존재한다는 판단을 이끌어냈습니다. 법원의 판단 법원은 관리단집회에 중대한 하자가 있어 그 효력이 없다고 보았습니다. ​ 관리단집회의 하자 ① 이 참칭관리인은 관리단집회 소집통지를 하면서 관리단집회 소집에 동의한 1/5 이상의 구분소유자들의 명단을 첨부하지 않았습니다. 이와 관련하여서는 이전 포스팅에서 설명드린 것처럼, 법원은 '통지를 받은 구분소유자들이 그 집회가 적법하게 소집된 것임을 알 수 있도록 집회소집에 동의한 1/5 이상의 구분소유자 전부의 명의로 소집통지를 하거나 구분소유자로부터 소집의 위임을 받았다면 최소한 위임자의 명단을 첨부하여 각 구분소유자들에게 개별적으로 통지하여야 한다'고 보고 있습니다. 이 사건은 재판부 또한 같은 취지로 보았습니다. 관리단집회의 하자 ② 의결정족수를 충족시키지 못한 하자도 존재하였습니다. 저희 팀은 시청에 사실조회를 통해 의결권행사자료를 전부 입수하여 하나하나 집계표와 검토하는 작업을 했습니다. 그 결과 위임장만 있고 투표용지가 제출되지 않은 사람들, 서면의결서와 집계표가 다른 부분들을 다수 찾아내서 결과적으로 재판부가 위와 같이 의결정족수를 충족하지 못했다는 판단을 이끌어낼 수 있었습니다. 결론 재판부는 결론적으로 관리인지위부존재 확인청구권의 존재가 소명된다고 보았고, 나아가 직무집행을 정지시켜야 할 보전의 필요성도 매우 높다고 판단하여 참칭관리인의 직무집행을 정지하는 결정을 내리고, 직무대행자까지 선임을 하였습니다. ​ 하나 더 말씀드리면, 참칭관리인은 경쟁사임 A 운영사의 운영준비를 막기 위해, A 운영사 임직원과 구분소유자들이 호텔에 출입하는 것을 방해하였는데, 저희 팀은 이 부분에 대해 관리인을 상대로 '위력에 의한 업무방해'로 형사고소까지 진행을 했습니다. 그 결과 검사는 이에 대해 업무방해죄로 기소를 하였고, 참칭관리인은 현재 형사재판절차 진행중에 있습니다. 본 사안에서 보신 것처럼 관리인은 워낙 막강한 권한을 갖고 있기 때문에, 관리인이 편파적으로 건물 관리를 하게 되면, 구분소유자들은 정말 심각한 재산권의 침해를 받을 수 있습니다. 이런 경우에는 관리인의 직무집행을 정지시키고, 관리인을 교체하는 것이 매우 시급합니다. ​ 오늘은 저희 팀이 직접 승소 판결을 받은 사례를 소개해드렸는데, 비슷한 문제를 겪고 계신 분이 있으시다면 주저하지 마시고 상담을 받아보시기 바랍니다. 2024.05.22