집합건물분쟁 전담 이현조 변호사

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[ 승소사례 ] 관리단의 일방적인 관리업체 해지통보, 무효로 판단한 사례 안녕하세요 법무법인 강남 이현조 변호사팀입니다 이번에는 관리업체 입장을 대리했던 사례입니다. 지난 사례에 이어 관리업체와 상가 번영회 사이의 위탁관리계약의 효력을 인정해 관리단의 위법한 해지 통보에 대해 무효라고 판단한 사례를 함께 살펴보려고 합니다 법원은 먼저 본 사안의 판단 기준으로서 아래와 같은 법리를 제시했습니다. 우리 대법원은 상가 번영회 등의 관리단 여부를 판단함에 있어, 그 형식이나 명칭에 상관없이 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는지를 기준으로, 즉 그 실질이 관리단이라고 볼 수 있는지 여부를 기준으로 해야 한다는 법리를 일관되게 제시하고 있습니다. 그 실질이 관리단인지는 법 제23조 제1항의 취지에 따라 다음과 같은 기준으로 판단됩니다: ( 1 )구분소유자 전원이 구성원으로 포함되는지 (구분소유자가 아닌 자가 포함되어도 무방). (2) 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는지 기준으로 판단을 하게 됩니다. 이러한 대법원의 판례 법리에 따르면, 상가 번영회와 같은 단체가 세입자를 구성원으로 하고 있다고 하더라도 (1) 구분소유자 전원이 구성원으로 포함되어 있고 (2) 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하고 있다면, 그 형식과 명칭에도 불구하고 집합건물법상 관리단이라고 판단될 수 있습니다. [ 채권자(관리업체)가 이 사건 건물에 대한 적법한 관리권한이 있는지 여부 ] 이 사건 재판부는 위 대법원 판례법리를 적용하여 이 사건 건물 상가 번영회는 관리단이 현실적으로 조직되어 활동하기 이전에 잠정적으로 이 사건 건물 관리단의 역할을 수행하였고, 이 사건 건물의 입주자들은 상가 번영회와 관리업체(채권자)가 체결한 관리위탁계약을 묵시적으로 추인하여 이 사건 관리위탁계약이 관리단에게 승계, 적용된다고 보았습니다. 그리고 해당 관리위탁계약은 5년 단위로 갱신되어 여전히 현재도 유효하다고 보았습니다. 따라서 관리업체는 이 사건 위탁관리계약에 따라 적법한 관리권한을 가지고 있다고 판단했습니다. 재판부가 이 사건에서 관리업체가 위탁관리계약에 따라 적법한 관리권한을 가지고 있다고 판단한 사정 1. 상가 번영회는 2023년 11월경 관리단이 구성될 때까지 20년 이상 이 사건 건물의 구분소유자 또는 점유자들을 구성원으로 하여 이 사건 건물의 관리를 위해 단체로 활동하였습니다. 따라서 상가 번영회의 실질이 관리단에 해당합니다. 2. 상가 번영회가 존속했던 기간 동안 상가 번영회와 별도로 관리단이 활동한 것으로 보이지 않았습니다. 3. 상가 번영회 및 그 회장이 '관리단', '관리단 대표'라는 명칭을 혼용하여 사용하였습니다. 4. 채권자 관리업체는 상가 번영회와 체결한 관리위탁계약에 따라 입주자들에게 관리비를 부과하였고, 10년이 넘는 기간 동안 입주자들은 아무런 이의 없이 부과된 관리비를 납부하였습니다. 5. 이 사건 관리위탁계약을 해지하기 위해서는 관리단집회 결의가 필요한데, 그러한 결의를 거치지 않았기 때문에 이 사건 해지통보는 적법하고 유효한 해지라고 볼 수 없습니다. 나아가 재판부는 이 사건 관리단집회의 절차와 내용에 문제가 있어 채무자가 적법하게 관리인으로 선임되었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다: 1. 채무자가 관리인 선임 신고를 하면서 시청에 제출한 자료와 재판에 제출한 의결권 행사 자료가 상당 부분 일치하지 않았습니다. 2. 공유자들의 경우 의결권 행사자 지정서가 제대로 첨부되어 있지 않았습니다. 3. 구분소유자 중 일부가 문자메시지로 의결권을 행사하였는데, 이는 집합건물법이 규정하는 적법한 서면 또는 전자적 방법에 의한 의결권 행사라고 볼 수 없습니다. 4. 서면결의서 상당수가 신분증이 첨부되어 있지 않았습니다. 이 사건에서 저희 변호사들은 상가 번영회가 그 실질에서 관리단이었다는 점을 입증하기 위해 15년 전에 상가 번영회가 최초로 결성되었을 당시 작성된 자료들을 꼼꼼히 조사하고 분석하였고, 이를 토대로 상가 번영회가 체결한 이 사건 관리위탁계약이 유효하다는 법원의 판단을 이끌어낼 수 있었습니다. 오늘 이 포스팅이 비슷한 상황에 처해있는 관리단, 구분소유자, 위탁관리업에 종사하시는 분들에게 작은 도움이라도 되길 바랍니다. 2024.08.01

[집합건물분쟁 승소] 관리 업체와 상가 번영회 사이 위탁관리 계약의 효력을 인정해 관리단의 위법한 해지 통보에 대해 무효라고 판단한 사례 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조변호사팀입니다. 이번에 소개해드릴 승소 사례는 상가번영회와 계약을 체결하고 15년 넘게 작은 건물을 관리하고 있던 관리업체에 대하여 적법하지 않은 절차를 거처 선임된 관리인이 불법적인 해지통지를 했던 사안입니다. 저희 팀은 관리입체를 대리하여 위약관리계약이 여전히 유효하게 존재한다는 점을 전제로 해지통보가 무효라고 주장하면서 입무방해금지가처분을 제기하였습니다. 채권자인 관리업체는 2007년 이 사건 건물 상가번영회와 건물관리위탁계약을 체결하였고 그 내용은 이렇습니다 관리업체(채권자)는 위 계약에 따라 10년이 넘는 기간 동안 관리비를 부과, 징수하며 이 사건 건물을 관리해 왔고, 입주자들은 해당 기간 동안 아무런 이의 없이 부과된 관리비를 관리업체에 납부하였습니다. 이 사건 건물의 일부 구분소유자들은 2023년 11월경 관리단집회를 개최하여 관리인 선임, 관리단 임원진 선임 등의 안건들을 통과시켰습니다. (구분소유자의 67%, 의결권 면적의 약 75%가 찬성) 관리인으로 선임된 채무자는 2023년 12월경 관리업체(채권자)에게 공문을 발송하여 기존 관리비 부과내역, 회계자료, 인력 채용내역 등을 요구하였고 관리업체가 이에 대한 자료 중 5년이 경과한 자료들은 폐기하여 없다고 보고하자 이 부분을 문제 삼기 시작했습니다. 또한, 관리인(채무자)는 회계자료를 확인한 후 특정 지출내역에 대해 문제를 제기하였습니다. 그러나 해당 지출내역은 모두 정당하게 관리비를 지출한 내역이었고, 이에 대한 모든 증빙자료도 보유하고 있었습니다. 관리업체는 관리인에게 이러한 내용을 충실히 설명하였음에도 불구하고, 관리인은 이를 무시하고 관리업체 대표를 업무상 배임 및 횡령으로 수사기관에 고소했습니다. 관리인(채무자)은 2024년 1월 경 관리업체가 2007년 6월경 최초 이 사건 상가 번영회와 5년 기간으로 위탁계약을 체결한 후 현재까지 계약이 갱신되었다고 주장하나, 관리단과 계약을 체결하지 않았기 때문에 적법한 관리권한이 없다. 또한 인건비 과다 책정 등 관리비를 부정하게 지출하였고, 일부 회계 자료는 5년이 경과하여 폐기하였다고 답변하는 등 1월 12일자로 계약을 해지한다는 취지의 계약 해지 통보를 했습니다. 저희 팀은 관리업체(채권자)를 대리하여 상가 번영회와 체결한 위탁관리계약이 갱신되어 여전히 유효하기 때문에 해지통보가 무효라는 점을 확인받기 위해 관리인(채무자)을 상대로 업무방해금지가처분(관리행위방해금지가처분)을 제기하였습니다. 이 가처분 사건에서 저희 팀 변호사들은 주요 쟁점 사항들에 대해 아래와 같이 주장했습니다. 채권자인 관리업체가 이 사건 건물을 관리할 적법한 권한을 가지고 있다. 즉, 관리업체(채권자)가 상가 번영회와 체결한 위탁관리계약이 유효하며, 관리단에게도 그 위탁관리계약의 효력이 적용된다. 이와 관련하여 상가 번영회는 그 실질이 관리단에 해당하거나, 관리단은 상가 번영회가 체결한 관리위탁계약을 포괄적으로 승계한다. 관리업체와 체결한 위탁관리계약을 해지하기 위해 요구되는 적법한 절차가 진행되지 않았다. 채무자를 관리인으로 선임한 관리단집회 절차에는 절차와 내용에 중대한 하자가 존재하여 무효로 보아야 한다. 이러한 가처분 사건이 어떻게 진행되었는지 궁금하신가요? 다음 포스팅에서 자세히 이 사건의 진행을 설명드리도록 하겠습니다. 2024.08.01

[집합건물분쟁 승소] 관리단집회 위임장의 수임인을 나중에 보충해서 작성해도 괜찮은가 불법적인 과정으로 선출된 관리인 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조변호사팀입니다. 이번에 소개드릴 승소사례는 시행사가 개최한 관리단집회에서 불법적인 과정을 통해 선출된 관리인에 대해 그 직무집행을 정지시키고자 저희팀이 구분소유자들을 대리해 직무집행가처분을 제기한 사건입니다 채권자들을 포함한 구분소유자들은 입주과정에서 시행사와 관리업체가 제시하는 입주서류에 서명 날인을 하였는데 해당 입주 서류에는 '관리단집회 위임장'이 포함되어 있었습니다. 이 위임장에는 관리단집회에 관한 일체의 권한과 의결권을 위임하는 내용이 포함되어 있었습니다. 구분소유자들은 관리단집회 위임장을 작성하면서 위임란의 인적사항은 기재하고 수임인란(대리인란)은 공란으로 남겨둔 채 제출하였습니다. 이후 공란이었던 수임인란 부분은 시행사와 관리업체에 의해 사후에 보충기재되었는데 이들은 수임인란에 이 사건 채무자의 이름을 기재하였습니다. 23년 7월 19일 시행사는 관리단집회를 개최하였고 해당 관리단집회에서 채무자는 위와 같은 불법적으로 받은 위임장을 사용해 관리인으로 선출되었습니다. 구분소유자들은 이현조 변호사팀에게 법률 자문을 통해 이와 같은 방식으로 받은 위임장은 무효이고 따라서 이런 위임장들이 사용된 관리인 선임 결의도 무효라는 점을 알게 되었습니다. 이에 구분소유자들은 채무자가 관리인 지위에 있지 않다는 것을 전제로 채무자에게 소집요구를 하지 않고 구분 소유자 1/5의 동의를 얻어 직접 관리단집회를 개최하고 새롭게 관리인을 선출했습니다. 이후 불법관리인을 상대로 이 사건 직무집행가처분을 제기했습니다. • 채무자를 관리인으로 선임하는 결의에 사용된 위임장이 적법유효한가 • 입주과정에서 구분소유자들은 수임인란을 비워둔 채로 위임인의 인적 사항만 기재하는 형태로 위임장을 작성하여 제출하였고, 사후에 채무자 등 시행사와 관리업체 측이 수임인란을 보충해 기재하였는데, 이러한 위임장이 적법유효한가 법원은 먼저 본 사안의 판단할 기준으로서 아래와 같은 법리를 제시했습니다. 이 대법원 판례 법리들 요약아면 다음과 같습니다. 위임인이 위임장의 일부를 백지공란으로 두고 위임장을 작성한 경우 위임장의 백지보충된 부분이 정당한 보충권한에 의하여 기재된 것이라는 접은 신중이 판단하여야 하고 이는 이를 주장하는 쪽 즉, 위임장의 유효함을 주장하는 쪽에서 입증해야 한다는 것입니다. 결국 정당한 보충권한에 대한 위임이 있었다는 것에 대하여 그 효과를 주장하는 측에서 (위임장이 유효하다고 주장하는 측) 입증을 성공하면 유효가 되겠지만 반대로 그 입증에 성공하지 못하면 무효가 되는 구조입니다. 법원은 이 사건 위임장이 무효라고 보면서 아래와 같이 판단했습니다. 위임장 보충에 대한 결론 앞서 말씀드린 것처럼 이 사건의 핵심쟁점은 위임장의 백지부분을 보충할 정당한 권한이 채무자측(관리입체측)에 있었는지 여부였습니다. 상대방 변호사는 구분소유자들이 위임장을 작성하여 교부한 것만으로도 백지보충권한까지 부여한 것으로 보아야 한다고 주장했습니다. 이런 주장에 대해 저희 이현조변호사팀은 "입주과정에서 시행사와 관리업체가 서명을 받아간 서류에 위임장이 있는지도 몰랐고 그러한 위임장을 통해 관리입체 측에 관리단집회 소집과 의결에 관한 권한을 위임할 의사도 있었다"는 취지의 사실확인서를 많은 구분소유자들로부터 받아서 법원에 제출했습니다. 이러한 사실 확인서는 위임장의 백지보충된 부분이 정당한 보충권한에 의해 기재된 것이 아니라는 점을 보여주는 결정적 증거로 작용했습니다. 결국 재판부는 백지 부분이 정당하게 위임받은 권한에 의해 보중되었다는 점이 소명되지 않았다고 보아 이 사건 위임장을 무효로 판단하였던 것입니다. 이렇게 위임장을 무효로 본다면 해당 위임장이 사용된 의결권 행사도 무효가 되는 것이고 이런 논리에 따라 재판부는 의결정족수 미달의 하자(중대한 하자)가 존재한다는 결론을 내리게 되었습니다 소개해드린 건물에서 저희 이현조변호사팀은 구분소유자분들과 함께 관리단집회를 성공적으로 진행하고 이를 토대로 불법관리인에 대한 직무집행정지 결정을 이끌어 낼 수 있었습니다. 2024.07.30

[공동주택 승소사례] 자격없는 참칭관리인, 법적으로 몰아낸 사례 자격없는 참칭관리인을 법적으로 몰아난 사례 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조 변호사팀입니다. 오늘은 적법한 관리단 집회를 통해 새로운 관리인을 선임한 상황임에도 관리업무를 방해하고 인수인계를 거부한 기존의 참칭관리인에게 업무방해금지 가처분을 걸어 승소한 사례를 소개해드리고자 합니다. 이처럼 참칭관리인과 관련하여 집합건물 분쟁으로 고민이 있으시다면 저희 법무법인 강남에 문의해주시기 바랍니다. 사건 소개 경기도 북부지역에 위치한 D아파트는 주로 70대 이상의 노인들이 거주하고 있는 아파트였습니다. D아파트에는 별도의 관리단이 없이 '자치관리운영회'라는 임의단체가 구성된 상태였습니다. 하지만 해당 자치관리운영회는 2019년에 설치되어 회칙과 세칙이 제정된 이후로는 단 한번의 정기총회도 개최된 적이 없었습니다. 즉 이름만 존재할 뿐 실제 아파트의 운영 및 관리의 역할을 상실한 자치관리운영회였던 것입니다. 참칭 관리인은 이 허점을 이용해 정기총회를 통해 자신이 회장으로 선출되었거나 승인받은 사실이 없음에도 불구하고 자신을 '자치관리운영회 회장'(이하 자치회장)이라고 주장했습니다. 더 나아가 참칭관리인은 이 사건 아파트 입주자들로부터 관리비를 징수하고 지출을 관리했으며, 명절, 정기회의 등의 이유로 추가 비용을 걷기도 했습니다. 이에 아파트 구분소유자들은 적법한 절차도 없이 자신을 자치회장이라고 주장하는 참칭관리인에게 이의를 제기했으며, 회계장부 공개를 수차례 요청했지만 참칭관리인은 주민들의 이의제기와 요구를 모두 무시했습니다. 결국 D 아파트의 구분소유자들은 적법한 관리인선임의 필요를 느꼈습니다. 실제로 구분소유자들은 몇 번이나 임시관리단집회를 열려고 했지만 참칭관리인의 방해로 몇번이나 좌절했습니다. 이러한 사정으로 D아파트의 구분소유자들은 참칭관리인의 방해없이 임시관리단집회 개최를 위해 저희 법무법인 강남에 방문했습니다. 임시관리단 집회 성료 구분소유자들은 법무법인 강남의 컨설팅을 통해 D아파트의 적법하고 신속한 임시관리단집회 절차를 진행했습니다. 여러 과정을 거쳐 아파트를 투명하게 운영하고자 한 구분소유자들의 노력 D 아파트의 임시관리단집회를 성사시켰습니다. 정상적으로 진행된 임시관리단집회에서 Y씨가 D아파트의 관리인으로 선임되는 결의가 이루어진 것입니다. 이를 통해 마침내 D 아파트의 구분소유자들은 거주민들을 위한 선량한 관리단을 구성할 수 있게 되었습니다. 하지만 참칭관리인은 쉽게 물러나지 않았습니다. D 아파트에 관리단이 구성되고 관리인이 선임된 상황임에도 참칭관리인은 회계장부와 관리통장을 넘겨주지 않았습니다. 도리어 참칭관리인은 적법하게 선임된 관리인 Y씨에 대한 유언비어를 퍼트리기까지 했습니다. 이에 구분소유자들은 참칭관리인에게 인수인계 협조를 구하는 내용증명을 발송하며 인수인계를 요청했지만 참칭관리인은 끝내 회계장부와 관리통장의 인도를 거부했습니다. 게다가 관리인이 선임된 시점에도 아파트 입주자들을 상대로 관리비를 징수하려고 하면서 관리업무를 지속해서 방해했습니다. 사건 결론 법무법인 강남은 이 사안에서 참칭관리인이 업무방해행위를 계속하는 것을 중산시켜야 할 필요성과 긴급성이 있다고 판단했습니다. 때문에 참칭관리인을 상대로 업무방해금지가처분 소송을 걸었고 의정부 지방법원은 D아파트 구분소유자의 손을 들어주었습니다. 법원은 참칭관리인에게 빠르게 관리단 업무를 인수인계 하고 관리단 업무를 방해해서는 안된다는 명령과 함께 관리단 업무를 방해하는 행위를 할 경우 1일당 50만원을 관리단에게 지급할 것을 명령했습니다. 법원의 판결로 참칭관리인이 D 아파트 관리단업무에서 손을 떼게 된 것입니다. 법무법인 강남 이현조변호사팀은 오늘 설명드린 사례가 집합건물분쟁으로 고통받고 계신 분들에게 도움이 되셨길 바라며, 집합건물분쟁 전문 상담이 필요하실 경우 법무법인 강남과 함께 효과적인 솔루션을 찾아보실 수 있습니다. 2024.05.27

[분양형호텔 승소사례] 노후대비용 분양형호텔의 꿈이 악몽이 되기까지 노후대비용 분양형 호텔의 꿈이 악몽이 되기까지 *해당 글은 저희가 수행했던 여러 사례를 바탕으로 실제 사건과는 다르게 각색하여 작성한 글이며, 등장하는 인물은 가상의 인물입니다. 안녕하세요. 법무법인 강남 이현조 변호사팀입니다. 오늘은 저희가 수행했던 사례를 바탕으로 각색된 사례를 소개해드리려고 합니다. 확정수익을 기대하고 투자한 분양형 호텔 박두옥씨(가칭)은 서울시에서 슈퍼를 운영했습니다. 환갑을 앞둔 그에게 가장 큰 관심사는 '노후대비'였습니다. 슈퍼를 하면서 벌어둔 목돈과 퇴직연금을 어떻게 굴릴지 고민하던 중이었습니다. 노후를 대비해 투자처를 알아보던 그에게 눈에 띈 것은 분양형 호텔이었습니다. 분양형 호텔은 법적개념은 아니지만 아파트처럼 호텔의 객실을 나눠서 분양하거나 투자자들끼리 호실의 지분을 나누는 방식의 호텔을 의미합니다. 일명 수익형 부동산으로 각광 받기도 했습니다. 호캉스라는 말이 유행하면서 호텔에 대한 문턱도 낮아져 호텔에 투자하는 것이 나쁘지 않은 선택이라고 생각되 박두옥씨는 대출을 끼고 약 8억을 들여 호텔을 분양 받았습니다. 시행사에서 내건 순공급금액의 7%에 해당하는 확정 수익금 지급을 조건으로 안정적인 수입처가 생길것이라 믿은 것입니다. 호텔은 문제없이 준공되었고 18년 4월경부터 영업을 시작했습니다. 당시 호텔은 정지영 씨(가칭)를 호텔 관리인으로 내세워 시행사와 운영사의 입장을 대변하게 했습니다. 그러나 문제는 2년 뒤에 발생했습니다. 호텔 시행사와 운영사가 '앞으로 확정수익금 수익률을 약속한 7%에서 4%로 변경하겠다'고 한 것입니다. 게다가 이에 동의하지 않는 수분양자에게는 확정수익금을 전혀 지급하지 않았습니다. 박두옥 씨도 그 피해자 중 한명이었습니다. 이에 박두옥 씨와 수분양자들은 시행사와 운영사를 상대로 소송을 신청했습니다. 3년에 걸친 소송 끝에 확정 수익금 채권을 인정받았지만 시행사와 운영사에게 돈을 받을 수 없었습니다. 시행사와 운영사는 소송이 진행되던 중에 영업을 그만두고 회생신청을 했기 때문입니다. 이로 인해 호텔 운영도 큰 차질이 생겼습니다. 호텔은 호텔대로 방치되고 수익금은 수익금대로 받을 수 없는 상황이 되었습니다. 결국 수분양자들은 자구책으로 호텔을 직접 운영하는 호텔 운영사 설립을 추진하기로 결정하게 되었습니다. 22년 여름 구분소유자들은 대표이사, 이사를 정하고 '그랜드 운영사'를 설립했습니다. 박두옥 씨 역시 이 운영사에 뜻을 함께 하게 됩니다. 300여 명 주주 중 한명이 된 것입니다. 구분 소유자들은 관리단집회를 열어 장동식 씨(가칭)을 관리인으로 선임했습니다. 그런데 이 때 문제가 발생했습니다. 관리인으로 선임된 장동식 씨가 돌연 시행사 측 관리인이었던 정지영씨와 손을 잡고 '오션 운영사'를 설립한 것입니다. 관리인의 배신행각에 사람들은 당황합니다. 수분양자들을 농락했던 시행사의 손에 다시 호텔이 넘어가게 생긴 겁니다. 장동식 씨는 심지어 '한 호텔에 두 개의 운영사가 있을 수 없으니 그랜드 운영사가 폐업하는 것이 맞다'는 식의 말을 하곤 했습니다. 게다가 관리비 또한 자신의 운영사로 지불하라고 안내했습니다. 게다가 그랜드 운영사의 호텔출입을 통제하고 5억원의 과도한 복구비를 지불하라고 압박까지 했습니다. 관리인 장동식 씨가 편파적으로 관리인 직무를 수행하는 모습을 보다 못한 수분양자들은 뜻을 합쳐 이 상황을 바꿔보겠다고 마음먹게 됩니다. 그런 이유로 박두옥 씨와 수분양자들은 법무법인 강남을 찾아왔습니다. 직무집행정지가처분을 승소하기까지 저희는 애초 장동식 씨가 관리인으로 선임되었던 관리단집회에 중대한 하자가 있었다는 사실을 알게 되었습니다. 그런 이유로 '관리단집회결의무효확인'과 함께 장동식 씨에 대한 '직무집행정지가처분'을 신청했습니다. 장동식 씨가 관리인으로 선임된 과정 자체에 하자가 있었다는 사실을 인정받고 그의 편파적인 관리인 업무를 멈추게 하기 위함이었습니다. 결국 법무법인 강남이 신청한 가처분이 모두 인용되 장동식 씨는 호텔 관리인 직에서 물러나게 되었습니다. 집합건물팀 누군가에게는 노후대비 누군가에게는 상속재산 누군가에게는 유일한 희망 집합건물분쟁 사건에는 저마다의 이야기가 있습니다. 치열함과 절박함 때로는 눈물과 분노까지 저희는 그 분쟁의 현장에 있습니다. 확실한 전략, 명백한 승소로 법무법인 강남이 함께하겠습니다. 2024.05.27

[분양형호텔 승소사례] 관리단을 편파적으로 운영하는 참칭관리인, 직무집행정지가처분 승소 안녕하세요. 법무법인강남 이현조변호사입니다. 경기도에 소재한 분양형 호텔에서 발생한 관리단분쟁 이번 사안은 경기도에 소재한 분양형 호텔에서 발생한 관리단분쟁입니다. 관리인은 워낙 막강한 권한을 갖고 있기 때문에 관리인이 편파적으로 건물 관리를 하게 되면, 정말 많은 문제들이 일어날 수 있습니다. 분양형 호텔의 경우에는 관리인이 특정 운영사와 결탁되어 있는 경우에 이 '관리인'이라고 하는 사람이 경쟁 운영사 들을 탄압하면서 영업을 어렵게 하는 사례가 종종 발생합니다. 이번에 소개해드리는 사례가 이에 해당하는 전형적인 케이스입니다. 사실관계 이 사건의 집합건물은 경기도에 소재한 객실 약 850개 정도 되는 분양형 호텔입니다. 직무집행정지 가처분 사건의 채무자인 참칭관리인은 2022년 12월경 관리인으로 선출되었다고 주장하는 자입니다. 이 호텔에서는 시행사가 설립한 운영사만 있었는데, 그 운영사가 수익금을 제대로 주지 않아서 소유주들은 운양사를 상대로 수익금 청구 소송을 제기하고 위탁운영계약을 해지하는 일들이 있었습니다. 여기에 코로나까지 겹치는 바람에 결국 운영사는 수익금도 주지 않은 채 폐업을 해버렸고, 호텔은 문을 닫게 되었습니다. 그러다가 다시 호텔을 살리기 위해서 소유주들이 직접 나서 운영사를 설립하여 운영준비를 하고 있었습니다. 이렇게 만들어진 운영사는 A 운영사입니다. 그런 상황에서 어떤 구분소유자가 나서서 관리단집회를 개최하고 관리인으로 선출이 되었습니다. 그런데 문제는 이 관리인이 관리인으로 선출되자마자 새로운 운영사를 설립하고 호텔위탁운영업을 개시한 것입니다. 참칭관리인이 만든 운영사를 B 운영사라고 하겠습니다. 관리인은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 선량한 관리자의 주의로 권한을 행사하여야 함에도 불구하고, 갑자기 건물운영에 관하여 사업체를 차리고 사적이익을 추구하기 위한 영리사업을 개시하겠다고 하는 것인데요. 그 자체로 매우 문제가 큽니다. 이 참칭관리인은 많은 구분소유자들과 위탁운영계약을 체결하기 위해서 관리단과 관리인의 이름으로 자신이 설립한 B 운영사와 관리위탁계약을 체결하라는 홍보활동을 하였습니다. 이렇게 관리단이 특정 운영사를 편파적으로 밀어주고 있다는 내용으로 홍보를 하면서 B 운영사에 객실 운영을 맡기라고 홍보를 한 것입니다. 심지어 이 참칭관리인은 경쟁사인 A 운영사의 운영준비를 막기 위해서, A 운영사 임직원과 구분소유자들이 호텔에 출입하는 것을 방해하기까지 했습니다. 이렇게 참칭관리인으로부터 심각한 재산권 침해를 받고 있던 구분소유자들이 저희에게 찾아왔습니다. 저희 팀은 이 참칭관리인의 직무집행을 정지하기 위한 가처분소송을 진행하기로 했습니다. 이를 위해 관리인으로 선임된 관리단집회 철자의 적법성에 대해 구체적으로 검토하고 불공정한 직무집행 등 해임사유에 관한 증거들을 수집하였습니다. 그 결과 법원으로부터 관리인선임 자체가 부적법하여 참칭관리인에게 관리인지위가 부존재한다는 판단을 이끌어냈습니다. 법원의 판단 법원은 관리단집회에 중대한 하자가 있어 그 효력이 없다고 보았습니다. 관리단집회의 하자 ① 이 참칭관리인은 관리단집회 소집통지를 하면서 관리단집회 소집에 동의한 1/5 이상의 구분소유자들의 명단을 첨부하지 않았습니다. 이와 관련하여서는 이전 포스팅에서 설명드린 것처럼, 법원은 '통지를 받은 구분소유자들이 그 집회가 적법하게 소집된 것임을 알 수 있도록 집회소집에 동의한 1/5 이상의 구분소유자 전부의 명의로 소집통지를 하거나 구분소유자로부터 소집의 위임을 받았다면 최소한 위임자의 명단을 첨부하여 각 구분소유자들에게 개별적으로 통지하여야 한다'고 보고 있습니다. 이 사건은 재판부 또한 같은 취지로 보았습니다. 관리단집회의 하자 ② 의결정족수를 충족시키지 못한 하자도 존재하였습니다. 저희 팀은 시청에 사실조회를 통해 의결권행사자료를 전부 입수하여 하나하나 집계표와 검토하는 작업을 했습니다. 그 결과 위임장만 있고 투표용지가 제출되지 않은 사람들, 서면의결서와 집계표가 다른 부분들을 다수 찾아내서 결과적으로 재판부가 위와 같이 의결정족수를 충족하지 못했다는 판단을 이끌어낼 수 있었습니다. 결론 재판부는 결론적으로 관리인지위부존재 확인청구권의 존재가 소명된다고 보았고, 나아가 직무집행을 정지시켜야 할 보전의 필요성도 매우 높다고 판단하여 참칭관리인의 직무집행을 정지하는 결정을 내리고, 직무대행자까지 선임을 하였습니다. 하나 더 말씀드리면, 참칭관리인은 경쟁사임 A 운영사의 운영준비를 막기 위해, A 운영사 임직원과 구분소유자들이 호텔에 출입하는 것을 방해하였는데, 저희 팀은 이 부분에 대해 관리인을 상대로 '위력에 의한 업무방해'로 형사고소까지 진행을 했습니다. 그 결과 검사는 이에 대해 업무방해죄로 기소를 하였고, 참칭관리인은 현재 형사재판절차 진행중에 있습니다. 본 사안에서 보신 것처럼 관리인은 워낙 막강한 권한을 갖고 있기 때문에, 관리인이 편파적으로 건물 관리를 하게 되면, 구분소유자들은 정말 심각한 재산권의 침해를 받을 수 있습니다. 이런 경우에는 관리인의 직무집행을 정지시키고, 관리인을 교체하는 것이 매우 시급합니다. 오늘은 저희 팀이 직접 승소 판결을 받은 사례를 소개해드렸는데, 비슷한 문제를 겪고 계신 분이 있으시다면 주저하지 마시고 상담을 받아보시기 바랍니다. 2024.05.22

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