안녕하세요. 법무법인(유)강남 집합건물 분쟁 전담,이현조 변호사팀입니다.

승소사례 지식산업센터 관리업체 측의 관리단을 상대로 한 업무방해금지가처분 기각

집합건물분쟁을 전담으로 하는 저희 팀에 최근 많은 의뢰를 주시는 현장이 바로 지식산업센터입니다.
지식산업센터 입주가 이뤄진 지 얼마 안된 곳에서는 아무래도 관리단을 구성하고 관리단집회를 열어 관리인을 선임하는 것이 쉽지는 않은 일입니다.

​지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는
다층형 집합건축물이라고 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 (약칭 : 산업집적법)에서 말하고 있습니다.

2008년까지는 아파트형 공장이라고 불려서 아파트형 공장이라고 아시는 분들이 많으실 텐데요.
최근에는 지식산업센터로 이름이 바뀌었습니다.

많이들 아시는 판교테크노밸리, 가산 디지털단지 또는 구로 디지털단지가 바로 그것인데요.
도심이나 수도권 등지에 많이 있습니다. 영화관, 식당, 상가 등 편의시설이 들어서면서
일반인들도 복합 쇼핑몰처럼 이용할 수 있게 조성하기도 합니다.

앞서 말한 것 처럼 지식산업센터는 집합건축물이기 때문에 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 적용을 받습니다.
그렇기 때문에 법에 명시된대로 지식산업센터 관리인은 관리단집회의 결의를 통해 선임되고 해임됩니다.

만약 미숙한 방식으로 관리단집회를 개최하였다가 결의요건에 맞지 않아
결과적으로 부적법하게 되어 무효가 된다면 관리인으로서의 지위도 함께 잃게 되므로 유의해야 합니다.
따라서 관리단집회에서 관리인 선임을 할 시에는
그에 맞는 적법한 절차를 따라야 이후에 문제가 없습니다.

특히 관리업체에 위탁하여 관리업무를 하는 건물의 경우는
건물관리를 계속 유지하고자 하여 관리단 집회를 방해하기 위한 수단으로 업무방해가 될 여지도 있습니다.
따라서 관련 분쟁이 있다면 법률 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다.

오늘은 저희가 맡았던 사건 중 지식산업센터 관리단 측 승소사례를 소개해드리겠습니다.
건물의 시행사 측에서 관리용역계약을 체결했던 관리업체 측에서 관리인을 상대로
관리단집회 결의 무효를 주장하며 업무방해금지 가처분 신청을 한 것에 대응하여 이를 기각시킨 사례입니다.

1. 상황개요
저희의 상대방이었던 A회사는 이 사건 건물의 시행사와 건물 관리용역계약을 체결한 위탁관리업체 였습니다.
지식산업센터는 건물 규모도 크고 구분소유자, 점유자가 각기 다른 목적으로
다양하게 공존하는 곳이기도 해서 일반적으로 건물의 관리를 전문 업체에 위탁해서 운영하는 경우가 더 많을 겁니다.

그렇지만 부당하게 높은 관리비를 책정한다거나
건물 관리에 소홀한 경우 관리단에서 관리인을 선임하고,
관리단집회를 통해 관리업체를 교체하거나 직접 관리를 맡기도 합니다.
오피스텔관리단이나 상가관리단처럼 말이죠. 이를 바로 잡는 과정에서 크고 작은 다툼이 발생하기도 합니다.
위탁관리업체 입장에서는 상황이 어떻든 건물관리를 지속하고 싶을 테니까요.

저희가 맡은 사건에서도 A 회사는 마찬가지의 입장이었습니다.
관리단이 구성되어서 관리업체 교체에 대한 안건을 결의한다면
그에 따라야하기 때문에 관리단집회를 어떻게든 방해해서라도 그런 일은 막아야 했을 겁니다.

A회사의 주장은 다음과 같았습니다.​
이 사건 건물의 관리인인 B씨가 관리단집회에서 선임되는 과정이 부적법하기 때문에 결의가 무효이며,
따라서 저희 측 의뢰인인 B씨는 적법한 관리인에 해당한다고 볼 수 없다고 주장했습니다.

더 나아가서 B씨가 이 사건 건물의 적법한 관리인이 아님에도
A회사의 계약상 지위를 박탈하고 관리업무에서 배제하려 하고 있으므로,
‘업무 방해 금지 가처분 신청’을 하였습니다.

법원은 어떤 판결을 내렸을까요?

이에 법원은 A 회사의 가처분 신청을 기각하였습니다. 이유는 다음과 같습니다.
먼저 재판부는 집합건물법 제 23조 제1항에 의해
관리단의 관리인으로 선임된 것이라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한,
관리위탁계약에 정해진 계약기간과 상관없이 관리단이 실제로 조직되어
자치적·집단적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속한다고 판단하였습니다.
즉, 관리단이 조직되면 시행사와 관리용역계약을 체결한 관리업체 A회사는 관리업무를 더 이상 지속할 수 없다는 것입니다.

다음으로는 B씨가 적법한 절차에 의해 선임된 관리인인지에 대해 판단하였습니다.
관리단집회 소집통지절차에 대해서는,
소집통지서의 발송을 우체국에 의뢰했고 소집공고문을
A 건물 내부 엘리베이터 등 누구나 쉽게 확인 가능한 장소에 게시하였다는 등의 이유로 의결권 행사에 어떠한 지장이 생겼다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

서면결의 의결권 위임에 대해서는,
위임장에 “관리인 선임·추인의 건 – 후보자가 누구인지, 몇 명인지를 묻지 않고,
B씨를 관리인으로 추인할 것을 위임함” 이라는 문구가 구분소유자들의 의사를 왜곡시키거나
어떠한 방해 내지 침해가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

​또한 관리단집회를 진행한 임시의장 C씨의 선출 결의에 대해,
그 결의가 적법하게 이루어지지 않았더라도 C씨가 의장직을 수행함으로써 회의의 공정성이 훼손되었다고 볼 만한 자료가 없는 점,
구분소유자들이 관리단집회에서 C씨가 의장으로서 의사 진행하는 것에 대하여 이의를 제기하지 않았고,
실제 회의도 원활하게 진행된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면,
C씨가 의장으로서 이 사건 집회의 의사를 진행하였다는 사정만으로
이 사건 결의가 취소되어야 할 정도의 절차적 위법이 중대하고 명백하다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

재판부의 최종 판결

따라서 재판부는 저희의 소명사실과 이 사건 기록 및 심문 전체의 취지를 종합하여 판단하였습니다.
재판부는 이 사건 건물의 제 1, 2차 관리단집회 결의가 모두 무효라고 볼 수 없기에,
B씨는 이 사건 건물의 관리인 지위에 있다고 최종 판단하였습니다.

사건 승소를 이끌어 낼 수 있었던 포인트

저희 법무법인 강남 이현조 변호사팀은 관리인 B씨를 대리하여
관리단집회의 결의가 적법하다는 점을 적극적으로 소명하였으며,
B씨가 관리인으로 선임된 이상 A 회사의 용역계약은 종료되어야 한다고 강조하여, 이 사건 승소를 이끌어낼 수 있었습니다.

관리업체와의 다툼, 관리단 간의 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면,
관련 경험이 풍부한 변호사의 전문적인 조력을 받아보시기 바랍니다.
지금보다는 부담 없이 문제를 해결할 수 있게 될 것 입니다.
문제를 반드시 해결하시고 싶으신 분들은 저희 이현조 변호사팀과 상의하시기 바랍니다.